똘똘한 아파트의 종언, 하지만…李 대통령 '부동산 양도소득' 저격 後 [주말 Q&A]

더스쿠프 주말 Q&A
양도소득세 언급한 李 대통령
부동산 세제개편안 의식 했나
실거주 중심으로 손질한 과세
비거주 1주택자 세부담 늘어나
벌써 '풍선효과' 우려하는 시장

이재명 대통령이 4일 열린 국무회의에서 부동산 양도소득세 개편의 필요성을 강조했다. [사진｜뉴시스]"집을 팔아 100억원대 양도소득이 생겨도 세금은 몇억원에 불과하다." 이재명 대통령이 4일 국무회의에서 부동산 양도소득세를 정조준했다. 이 대통령은 왜 이런 말을 남긴 걸까. 이는 정부가 전날 발표한 '2026 세제개편안'과 무관하지 않다. 더스쿠프가 '주말 Q&A'를 통해 이 이야기를 해봤다.

먼저 이재명 대통령의 발언부터 살펴보자. 이 대통령은 4일 열린 국무회의에서 "근로소득세는 최고 49.5%까지 내는데, 부동산은 양도소득이 100억원대가 돼도 세금은 몇억밖에 안 된다"고 꼬집었다.

Q. 양도소득세 왜 꼬집었나 = 이 대통령이 작심발언을 한 이유는 무엇일까. 배경은 3일 정부가 발표한 '2026년 세제개편안'에서 찾을 수 있다. 정부는 세제 개편안을 발표하면서 부동산 과세 체계를 '보유에서 실거주' 중심으로 대폭 손질했다. 집에 실제로 사는 사람에게 혜택을 주는 게 이번 세제개편안의 방향이란 건데, '비거주 1주택' '실거주 1주택' 등의 이야기가 나오는 배경이다.

이런 정책적 방향에 따라 '비거주·초고가' 주택의 양도소득세 부담이 크게 높아질 전망이다. 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 실제 거주 기간을 따지는 '장기거주소득공제'로 개편하기로 하면서다. 지금까지는 주택(1세대 1주택)을 오래 보유하기만 하면 40%(연 4%·최대 10년)가 절감된 양도소득세를 한도 없이 받을 수 있었다. 여기에 실거주(연 4%·최대 10년) 공제까지 더하면 최대 80%(40%+40%)를 공제해줬다.

하지만 앞으로는 실거주를 해야 공제 혜택을 온전히 받을 수 있다. 2028년부터는 1세대 1주택자에게 거주기간 연 6%와 보유기간 연 2%를 적용한다. 2029년부터는 거주기간에만 연 8%(최대 10년)를 공제한다. 사실상 살지 않고 보유만 하는 주택의 장특공제는 사라지는 셈이다.

[자료 | 재경부, 사진 | 뉴시스]이 대통령은 부동산 세제개편안을 두고 "살다 보니 우연히 그렇게 됐다고 하면 깎아주는 게 맞지만, 투자용으로 사서 수십억을 버는데 세금을 거의 안 낸다면 노동자의 근로소득과 너무 형평이 안 맞는다"며 "부동산 투자와 투기를 보호하는 것"이라고 밝힌 이유가 여기에 있다.

비거주 1주택자의 종합부동산세(이하 종부세) 기본 공제를 12억원에서 9억원으로 축소한 것도 같은 취지다.[※참고: 세제개편안에 따르면 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 확대한다. 공시가격 기준 약 14억원, 시세 기준 20억원 수준의 주택에 실거주하면 대부분 종부세를 내지 않는다.]

Q. 늘어난 초고가 주택 세부담 = 초고가 주택의 세제 혜택도 크게 줄었다. 정부가 '장기거주소득공제'를 도입하면서 공제 한도를 대폭 삭감했기 때문이다. 현재는 공제 한도가 없어 장기간 거주한 초고가 주택에 돌아가는 세제 혜택이 매우 컸다. 일례로 25억원에 취득해 10년간 보유하고 실제 거주한 주택을 75억원에 팔았을 때 현행법상 양도소득세에서 33억6000만원을 공제받을 수 있다.

하지만 정부는 '공제 한도'를 2028년 20억원으로, 2029년에는 10억원으로 낮출 예정이다. 그 결과, 75억원 주택을 매도했을 때 부담하는 양도소득세는 올해 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원으로 뛰고 2029엔 13억7300만원으로 치솟을 전망이다. 2년 만에 세부담이 4배 이상 늘어나는 셈이다. 공제 한도가 줄어들면서 초고가 주택의 양도소득세 부담도 커진다는 얘기다.

Q. 부동산세 개편 집값 잡을까 = 문제는 정부의 부동산세 개편안이 집값 안정으로 이어질 수 있느냐다. 긍정론과 비관론이 엇갈린다. 일단 비거주·초고가 주택의 세부담이 커지면서 다주택자의 집과 초고가 주택이 시장에 나올 것이란 분석은 중론에 가깝다. 초고가 주택이 밀집해 있는 '강남3구'의 집값은 하락세를 탈 것이란 전망이 나오는 이유다. 쉽게 말해, '똘똘한 한채'는 잡을 수 있다는 거다.

위험 요인은 풍선효과다. 정부는 2027년부터 과세표준 6억~12억원 구간의 종부세율을 1.0%에서 1.3%로 인상할 예정이다. 시세 기준 32억~45억원 구간의 주택이 여기에 해당한다. 다만, 32억원 이하 주택은 기존과 동일한 종부세율을 적용한다. 이른바 '덜 똘똘한 한채'인 중저가 주택의 가격이 오르는 '풍선효과'가 나타날 수 있다는 우려가 커지는 이유다.

[사진｜뉴시스]세제 혜택을 받기 위해 집주인들이 실거주에 나서면서 '전세 품귀' 현상이 심화할 수 있다는 전망도 나온다. 높아진 세 부담이 전월세 가격 상승 압력으로 이어질 가능성도 높다. 그런데도 정부는 이번 세제개편안에 전월세 문제를 해결할 만한 뚜렷한 대안을 제시하지 않았다. 과연 정부의 세제 개편안은 집값 안정화란 목표를 달성할 수 있을까. 결과는 알 수 없다.

강서구 더스쿠프 기자
ksg@thescoop.co.kr