이달말 입주 토지임대부 주택
사전청약 당첨자 LTV 80%
본청약 당첨자는 60%로 제한
당첨자 70명 결국 계약포기
당국 "대출액 사전 안내했다"
공공 토지임대부 주택으로 공급된 서울 강서구 마곡17단지. SH정부가 청년·신혼부부를 위해 공급한 공공 토지임대부 주택에서 대출 규제 여파로 입주를 포기하는 사례가 잇따르고 있다. 입주가 한 달도 남지 않은 서울 강서구 마곡17단지에서는 잔금 대출이 막히면서 계약금과 청약통장을 포기해야 하는 당첨자들이 속출하고 있다.
10일 부동산 업계에 따르면 마곡17단지 당첨자들은 이달 28일부터 입주를 시작한다. 그러나 정부의 대출 규제가 적용되면서 잔금을 마련하지 못하는 사례가 잇따르고 있다. 잔금을 치르지 못하면 3200만~3500만원의 계약금은 물론 수년간 유지한 청약통장까지 잃게 된다.
◆ 방공제까지 적용돼 더 줄어
마곡17단지는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 공공주택이다. 분양가를 낮춘 것이 장점으로 꼽히며 2022년 사전청약, 올해 3월 본청약을 진행했다. 총 381가구 모집에 사전청약 당첨자를 포함해 약 2만명이 몰리며 특별공급 70대1, 일반공급 125대1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡는 분양가 약 3억4000만원에 월 토지임대료 66만3900원, 전용 84㎡는 분양가 약 4억5000만원에 월 94만6000원으로 주변 시세보다 저렴하다. 논란은 대출 조건이 바뀌면서 시작됐다. 사전청약 당시에는 연 1.9~3% 금리에 담보인정비율(LTV) 80%, 최대 5억원까지 대출이 가능하다고 안내됐다. 하지만 입주 시점에는 정부의 가계대출 규제가 적용되면서 LTV가 60%로 낮아졌고, 여기에 소액임차보증금 공제(방공제) 5500만원까지 적용됐다.
방공제는 세입자의 최우선변제금을 미리 제외한 뒤 대출 한도를 산정하는 제도다. 예를 들어 최대 대출 가능액이 2억원이라면 방공제 적용 후 실제 받을 수 있는 금액은 1억4500만원으로 줄어든다. 이 때문에 당첨자 가운데 최소 70명이 계약을 포기한 것으로 알려졌다.
◆ 청약 시점 따라 대출조건 달라
당첨자들은 같은 단지에서 사전청약과 본청약 당첨자의 대출 조건이 달라진 점을 가장 큰 문제로 지적한다. 국토교통부는 사전청약 당첨자에게는 기존 약속을 고려해 LTV 80%, 최대 5억원 대출 조건을 유지하도록 했지만, 본청약 당첨자는 현행 규제에 따라 LTV 60%를 적용하고 있다.
또 마곡17단지는 의무거주 5년, 전매제한 10년이 적용되는 공공분양 주택이다. 당장 세입자를 받을 수 없는 구조인데도 향후 발생할 수 있는 임차인을 전제로 방공제를 적용하는 것은 제도 취지와 맞지 않는다는 비판도 나온다. 본청약 당첨자 A씨는 "입주하려면 현금 2억원을 추가로 마련해야 한다"며 "같은 단지에서 사전청약과 본청약 당첨자의 대출 조건이 다른 것은 납득하기 어렵다"고 주장했다.
국토부는 본청약 당첨자와 사전청약 당첨자를 동일하게 볼 수 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 "사전청약은 정부가 당시 약속했던 대출 조건을 유지한 것이고, 본청약은 변경된 대출 조건을 안내한 뒤 계약을 진행했다"며 "4년 동안 금리와 시장 환경이 크게 바뀐 만큼 동일한 대출 조건을 적용하기는 어렵다"고 말했다.
[한창호 기자]