대치동 은마도 신고가 대비 6억~7억 원 낮은 급매 나와
40억 초과 보유세 인상·장특공제 축소 동시 노출 관측
강남·서초 매물 대폭 늘어…‘대출 규제’로 거래는 한산
정부의 세제개편안 발표 이후 강남 3구 재건축단지를 중심으로 7월 실거래가 대비 5억 원 이상 호가를 낮춘 매물이 늘어나고 있다. 10일 서울 서초구의 한 부동산에 급매물을 알리는 안내문이 붙었다. 성형주 기자지난 5월 양도세 중과 유예 종료로 한 차례 조정을 거쳤던 강남권 초고가 재건축 시장이 정부의 8.3 세제 개편안 발표를 기점으로 다시 흔들리고 있다. 40억 원 이상 고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 세 부담 확대 방침이 알려지면서 압구정·반포·대치동 재건축 단지들의 호가가 한 달 새 최대 20억 원 가까이 밀려나고 있다고 10일 중개업계는 밝혔다.특히 발표 직전 실거래가는 물론, 지난 5월 중과 유예 종료 당시 형성됐던 급매가보다도 낮은 매물들이 나오면서 시장에서는 ‘2차 급매 랠리’가 시작된 것 아니냐는 관측까지 나오고 있다.
10일 중개업소 등에 따르면 강남구 고가 재건축 중에서는 압구정동 일대 단지들의 호가 조정 폭이 두드러진다. 압구정4구역에 속한 현대8차 전용 107㎡는 지난달 57억 원에 거래됐지만, 세제 개편안 발표 이후 급매 호가가 48억~49억 원 선까지 낮아졌다. 지난달 말까지만 해도 55억 원 수준을 유지하던 급매가가 발표 이후 한 달도 안 돼 6억 원 넘게 더 빠진 셈이다. 이 주택형은 지난해 2월 44억5000만 원에 거래된 이후 시공사 선정 등 재건축 기대감에 힘입어 지난 5월 51억 원 거래를 제외하면 줄곧 56억~59억 원대에 손바뀜해왔으나, 이번 세제안 발표로 상승 흐름이 완전히 꺾였다.
압구정 2구역 신현대에서도 비슷한 흐름이 확인된다. 전용 108㎡는 지난 7월 65억 원에 거래됐지만 현재 6억 원 낮은 59억 원짜리 매물이 나와 있고, 지난달 105억 원에 팔려 화제를 모았던 전용 182㎡는 20억 원이나 낮은 85억 원까지 호가가 내려앉았다. 압구정1구역 미성1차 전용 105㎡도 애초 48억 원이던 매물 호가가 지난 8일 45억 원으로 3억 원 조정됐다.지난달 사업시행계획인가를 받으며 ‘강남 재건축 최대어’로 꼽히는 대치동 은마아파트 역시 하락세를 피하지 못했다. 전용 76㎡는 올해 최고 38억 원, 지난달에도 34억6000만 원에 거래됐지만 현재 급매 시세는 31억~32억 원대로 낮아졌다. 연초 42억 원에 거래됐던 전용 84㎡ 역시 현재 급매 호가가 35억 원 선까지 내려온 상태다.
전문가들은 이번 하락세를 세제 개편안의 두 축인 ‘40억 원 초과 주택 보유세 인상’과 ‘장기보유특별공제 축소’가 동시에 작용한 결과로 진단한다. 두 개편안의 영향권이 정확히 겹치는 단지들에서 보유자들의 세 부담과 매도 셈법이 한층 복잡해지고 있다는 설명이다. 대치동의 한 공인중개사는 “은마 보유자 다수가 전세를 놓고 타지에 거주 중인데, 보유세가 두 배가량 오를 수 있다는 계산이 나오면서 완공까지 버티는 것이 실익이 있는지 재검토하는 분위기”라며 “공사비와 분담금 부담까지 겹쳐 장특공제 축소 이전에 매도하려는 움직임이 뚜렷해지고 있다”고 전했다.
시가 40억원 이상 초고가 주택 증세와 장기보유특별공제 축소 등을 골자로 한 정부의 ‘8.3 세제 개편안’이 발표된 후 강남권 주요 고가 재건축 단지들에서 발표 직전보다 3억~7억 원씩 저렴해진 급매물이 대거 나오고 있다. 사진은 압구정현대아파트의 모습. 박지우기자오랜 기간 실거주해 상당한 양도차익이 예상되는 고령 보유자들의 고민도 깊어지는 모습이다. 다른 공인중개사는 “장특공제 한도가 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 단계적으로 줄어드는 만큼, 완공 후 더 큰 차익을 기대하기보다 한도가 축소되기 전에 처분하는 게 낫다고 판단하는 집주인들이 늘고 있다”며 “특히 고정 소득이 없는 고령층에서는 보유세 절감과 양도차익 극대화를 동시에 노리는 매도 움직임이 확산할 가능성이 있다”고 내다봤다.이런 흐름 속에 고가 재건축 급매물은 당분간 더 늘어날 것이라는 전망이 우세하다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 세제 개편안 발표 이후 일주일 동안 강남구와 서초구의 아파트 매물이 각각 350~380건가량 늘었는데, 이는 같은 기간 서울 전체 매물 증가분(1241건)의 대부분을 차지하는 수치다.
다만 늘어난 급매물이 실제 거래로 이어질지는 불투명하다는 시각도 있다. 25억 원을 넘는 주택은 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 묶여 있어, 매수 여력을 갖춘 무주택 실수요자가 많지 않기 때문이다. 압구정동의 한 중개업소 대표는 “호가가 수억 원 낮아졌다고 해도 최소 30억 원의 현금이 필요한 거래인 만큼 매수 문의 자체가 뜸하다”며 “세금 이슈로 매수자는 추가 하락을 기다리고 매도자는 더 이상 가격을 낮추기 어려운 상황이 맞물려 당분간 거래 관망세가 이어질 것”이라고 말했다.
