8·13 주택 공급 대책 분석 2편
금융위, '부동산 금융 종합 대책'
가계대출 증가율 1.5%→3%
중도금·잔금대출 총량서 별도 관리
PF보증 2.2배 늘려 공급자금 확대
관건은 2029년 실제 착공 여부서울 태릉CC나 경기 과천경마장에 들어선다는 새 아파트는 이번에야말로 한번 기다려볼 만할까. 정부가 태릉·과천 2곳을 콕 집어 2029년 착공 목표를 내놓은 데 이어, 새 아파트의 중도금·잔금대출에도 숨통을 틔워주겠다고 발표했다. 기존주택 매입 대출은 계속 관리하면서, '새집'에 입주하는데 필요한 대출에는 다른 잣대를 적용하겠다는 것이다. 관건은 2029년 실제 착공이 가능한지 여부다.
![서울 노원구 태릉CC의 모습. [사진 | 뉴시스]](https://imgnews.pstatic.net/image/665/2026/08/14/0000007946_001_20260814071008568.jpg?type=w860)
서울 노원구 태릉CC의 모습. [사진 | 뉴시스]금융위원회가 13일 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에서 눈에 띄는 변화는 가계대출 총량관리 방식이다. 금융위는 올해 금융권 가계부채 증가율을 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높이기로 했다. 주택공급 촉진과 청년·실수요자 지원 필요성을 고려했다는 설명이다. ■ 신축 주담대 숨통=특히 재건축·재개발 사업장의 이주비 대출과 신축 입주단지의 중도금·잔금대출 등 '주택공급 관련 주택담보대출'은 금융사의 가계대출 총량관리 목표에서 별도로 관리하기로 했다. 쉽게 말해 같은 주담대라도 신축 아파트와 구축 아파트를 나눠서 보겠다는 얘기다. 기존 아파트 매입용 주담대는 가계대출 총량관리 아래 두되, 신축 입주에 필요한 중도금과 잔금대출은 총량과 별도로 관리한다.
물론 새 아파트를 사면 대출을 마음껏 받을 수 있다는 뜻은 아니다. 개인에게 적용하는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DSR)과 주담대 한도 등 대출규제는 그대로 유지된다. 다만, 은행 등이 총량 목표를 맞추기 위해 신축 중도금·잔금대출까지 함께 조여야 했던 부담을 덜 수 있다는 점이 지금과 다르다.
이를 주택공급 계획과 연결해보자. 정부가 장담한 대로 2029년에 태릉CC나 과천경마장 부지가 착공에 들어가 주택이 계획대로 공급될 경우, 이들 아파트의 중도금대출‧잔금대출은 가계대출 총량과 별도로 관리될 것이라는 뜻이 된다. 기존 구축 아파트를 사려던 수요가 일부 신축 입주 대기 수요로 전환될 가능성을 생각해볼 수 있는 대목이다.
■ PF 보증 등 공급 돈줄도 확대= 여기에 더해 집을 지어 공급하는 사업자의 돈줄도 넓힌다. 정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 공급과 자금지원 규모를 현재 26조3000억원에서 47조8000억원+알파(α)로 확대한다고 발표했다. 정상 PF 사업장에 대한 보증은 직전 3년간 연평균 13조1000억원에서 향후 3년간 연평균 28조7000억원으로 약 2.2배 늘린다. 특히 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에는 33조원을 집중 공급하기로 했다.
결국 아파트를 지을 때는 PF 돈줄을 넓히고, 분양받은 뒤에는 중도금대출, 입주할 때는 잔금대출의 숨통을 틔워, 집을 짓는 단계부터 입주자가 열쇠를 받아 들어가는 순간까지 신규 공급에 필요한 돈이 막히지 않도록 하겠다는 것이다.
이에 따라 매수 대기 중인 무주택자의 셈법도 좀 더 복잡해졌다. 입지가 좋은 신규 공급을 기다리고 있던 수요자라면 기존 아파트를 서둘러 매입하기보다 태릉이나 과천 같은 공급계획을 지켜볼 유인이 하나 더 생겼기 때문이다.
![[자료 | 금융위원회, 사진 | 뉴시스, 그래픽 | 챗GPT]](https://imgnews.pstatic.net/image/665/2026/08/14/0000007946_002_20260814071008613.jpg?type=w860)
[자료 | 금융위원회, 사진 | 뉴시스, 그래픽 | 챗GPT]■ 녹록치 않은 부지 확보= 하지만 돈의 물꼬를 튼다고 아파트가 저절로 생기는 건 아니다. PF 자금을 아무리 공급하고 중도금·잔금대출의 숨통을 틔워도 집을 땅을 확보하고 공사를 시작하는 것이 중요하다. 실제 태릉·과천에서 2029년 첫 삽을 뜰 수 있을지 여부가 대책의 실효성을 가늠할 시험대가 될 전망이다. 현실은 정부의 장담만큼 쉽지 않다. 당장 이날 서울시가 "그린벨트 해제는 원칙적으로 수용하기 어렵다"면서 "대책이 서울시와 충분한 사전협의 없이 발표됐다"고 유감을 표시했다. 노원구도 입장문을 통해 주택공급에 맞춘 교통대책이 필요하고, 개발도 고밀 개발이 아닌 저층 주거지 조성이 필요하다는 입장을 밝혔다. 과천 경마장 개발 역시 지방세수 감소를 우려하는 과천시와 교통난을 걱정하는 지역사회의 반발을 넘어서야 한다.
태릉과 과천의 신축을 기다릴 이유가 하나 늘어나기는 했다, 관건은 정부가 그 기다림보다 빨리 새집을 지을 수 있느냐다.
조봄 더스쿠프 기자
spring@thescoop.co.kr