배우 이해인 SNS 캡처“공실을 다 채우면 부자가 될 줄 알았지만 신기루였다.”40억원대 꼬마빌딩을 사들이며 ‘건물주’가 된 배우 겸 크리에이터 이해인(본명 이지영·활동명 이지)이 직접 털어놓은 현실이다. 한때 꼬마빌딩은 ‘월세 부자’의 상징으로 여겨졌다. 하지만 상가 공실률이 두 자릿수를 기록하고 수익률이 1% 안팎에 머무는 등 꼬마빌딩 투자의 현실이 달라지고 있다.
상가 공실률 두 자릿수…수익률은 1% 안팎
한국부동산원이 지난달 30일 발표한 ‘2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 일반 상가 공실률은 13.4%, 집합 상가는 10.5%로 집계됐다. 일반 상가 가운데 1층만 따져도 6.7%가 비어 있었다.
수익률도 높지 않다. 올해 2분기 투자수익률은 중대형 상가 1.10%, 소규모 상가 0.86%, 집합 상가 1.30%였다. 오피스는 2.15%로 상대적으로 높았다. 전국 평균 임대료는 ㎡당 집합 상가 2만7000원, 중대형 상가 2만6700원, 소규모 상가 2만600원이었다.
상가 시장은 소비 부진과 장기 공실의 영향을 받고 있다. 2분기 통합 상가 임대가격지수는 전 분기보다 0.03% 하락했다. 특히 소규모 상가는 0.14% 떨어졌다. 서울 명동·뚝섬 등 일부 인기 상권에서는 임대료가 올랐지만 지역에 따라서는 공실 증가와 매출 감소가 이어졌다.
이런 상황에서 대출을 많이 끼고 건물을 매입했다면 임대수익만으로 금융비용과 관리비 등을 감당하기 어려울 수 있다. 실제로 ‘건물주’가 된 이해인(본명 이지영·활동명 이지)도 예상과 달랐던 현실을 공개했다.
8억 들고 32억 빌려 건물 샀는데…“월 300만~400만원 사비로”
서울 마포구에 꼬마빌딩들. 기사 내용과 무관. 연합뉴스이해인은 최근 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “공실을 다 채우면 부자가 되고 일 안 해도 생활비가 나올 줄 알았지만 신기루였다”며 자신을 ‘생계형 건물주’라고 표현했다.그는 지난해 서울 강동구의 꼬마빌딩을 40억5000만원에 매입했다. 경기 김포에 보유했던 주택을 처분해 마련한 자본금 8억원에 약 32억원의 대출을 더한 것으로, 담보인정비율(LTV)은 약 80%였다.
문제는 건물을 산 뒤 시작됐다. 명도 과정에서 기존 임차인의 절반이 나가면서 한때 6개 호실이 비었고 대출 이자만 매달 약 1200만원이 발생했다. 이해인이 직접 임차인을 구하면서 현재 공실은 2개까지 줄었다.
하지만 일부 임차인이 월세를 제때 내지 않으면서 여전히 매달 300만~400만원을 사비로 충당하고 있다고 했다. 계산상 부담해야 할 금액은 월 100만원가량이지만 임대료 연체가 추가 부담으로 돌아온 것이다.
공실이 완전히 사라져도 기대했던 만큼의 수익은 남지 않는다고 했다. 이해인은 모든 호실에 임차인이 들어와도 대출 이자와 건물 유지·관리비 등을 제외하면 월 순수익은 100만원 안팎이라고 밝혔다.
공실·이자에 매물까지 쌓여…‘건물주=월세 부자’ 공식 흔들
이해인의 사례는 대출 비중이 큰 수익형 부동산이 공실과 임대료 체납에 얼마나 취약한지를 보여준다. 임대료가 들어와도 이자와 운영비가 더 많이 나가면 건물을 보유하면서 오히려 현금을 계속 투입해야 한다.
꼬마빌딩 시장 자체도 이전과 다른 환경을 맞고 있다. 고령 건물주의 상속·증여 시기가 다가오는 가운데 자녀 세대는 노후 건물을 직접 운영하거나 리모델링하기보다 매각을 선호하는 추세다. 그러면서 시장에 매물이 늘고 있다는 분석이 나온다. 공사비 상승으로 노후 건물을 새로 짓거나 고쳐 수익성을 높이기도 쉽지 않은 상황이다.
그렇다고 가격이 매수자 눈높이까지 빠르게 내려오는 것도 아니다. 중상위급 꼬마빌딩 가격은 고점 대비 15~20%가량 조정됐다. 하지만 매수자들은 2019~2021년 이전 수준까지 추가 하락을 기대하며 관망하고 있다. 반면, 장기 보유자들은 임대수익과 시세 차익을 이미 거둔 만큼 가격을 크게 낮춰 처분할 유인이 적다는 분석이다.