세 부담 커진 강남권 4주째 하락
실수요 많은 중하위 지역 강세 지속
세제개편 수정으로 매도 압력 약화
강남·비강남 탈동조화 이어질 듯
8·3 세제개편안 발표 한 달 보유세 부담이 커질 것으로 예상되는 강남권 고가 아파트는 가격 조정을 받는 반면 상대적으로 가격이 낮은 비강남권에서는 실수요가 몰리며 상승세가 가팔라지고 있다. 강남의 하락분을 비강남권 상승세가 상쇄하면서 서울 전체 집값도 0.2%대 오름세를 이어가는 모습이다. 최근 정부가 세제개편안 일부를 완화해 고가 주택 보유자의 매도 압력마저 낮아진 만큼 이 같은 ‘디커플링 장세’가 당분간 이어질 수 있다는 전망이 나온다.3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 한양3차 전용 161㎡는 올해 7월 75억 원에 거래됐지만 지난달 20일 68억5000만 원에 손바뀜해 한 달 새 6억5000만원 낮아졌다. 반면 강북구 우이동 대우 84㎡는 지난달 11일 6억6000만 원에서 26일 7억5500만 원으로 보름 만에 9500만 원 뛰었다. 구로구 삼성래미안 78㎡ 역시 9억8000만 원에서 10억8000만 원으로 한 달 새 1억 원 올랐다.
구로구의 한 중개업소 관계자는 “1000가구가 넘는 아파트에 지금 매매 매물이 4건 밖에 없는 데다가 호가는 실거래가보다 1억~2억 원 씩 높다”며 “전세 물건이 너무 적어 매물이 들어오는 대로 보여달라는 사람들이 대기 중”이라고 설명했다. 이어 “구로구 등 서남권은 세제개편 영향이 거의 없고, 대출 규제도 크게 작용하지 않아서 집값이 계속 오를 것”이라고 했다.
이 같은 지역별 온도차는 한국부동산원 통계에서도 확인된다. 8월 5주(31일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 8월 마지막 주(31일 기준) 강남구 아파트값은 전주보다 0.41% 하락했다. 8월 첫째 주에는 0.01% 올랐지만 이후 -0.02%, -0.05%, -0.11%를 기록하며 낙폭을 키웠다. 서초구도 같은 기간 0.02%에서 -0.23%로 돌아섰고 송파구는 0.15%에서 0.01%까지 상승폭이 줄었다. 이에 강남4구가 포함된 동남권은 8월 첫째 주 0.09% 상승에서 이번 주 -0.12%로 하락 전환했다.
반면 이번 주 강북 14개구의 평균 상승률은 0.36%로 강남 11개구(0.09%)의 네 배에 달했다. 성북구가 0.54%, 중랑구 0.52%, 노원구 0.50%, 강북·강서구가 각각 0.45%, 관악구가 0.43% 오르며 서울 평균을 크게 웃돌았다. 고가주택을 중심으로 세 부담이 커지는 사이 실수요가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 이동하면서 ‘키 맞추기’가 빨라졌다는 분석이다.
초고가 주택의 매수세와 가격 상승세는 둔화됐지만 비강남권 상승폭이 커지면서 서울 전체 집값 상승세도 유지됐다. 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.22% 상승했다. 서울 집값은 8월 첫째 주 0.26% 상승한 뒤 줄곧 0.2%대 상승률을 유지했다.
향후 서울 집값 등락을 좌우할 변수는 세제개편안의 추가 수정 여부다. 정부가 국무회의 과정에서 당초 안의 일부 내용을 완화하면서 강남권 집주인의 매도 압력이 당초 예상보다 약해졌다. 다만 종합부동산세 세액공제 한도 신설과 거주·보유기간에 따른 공제율 차등, 장기거주소득공제 한도 등 실제 세 부담에 영향을 주는 주요 내용은 유지돼 곧바로 가격 반등으로 이어지기는 어렵다는 전망이 우세하다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세제개편안 일부가 완화됐지만 실제 세 부담을 결정하는 핵심 요인은 유지되고 있어 강남권의 거래 둔화와 가격 약세는 당분간 이어질 가능성이 있다”며 “서울 중하위 지역은 무주택 실수요자의 매수가 주를 이루는 만큼 현재와 같은 디커플링 장세가 지속될 수 있다”고 말했다.