은마·개포·압구정 재건축 가격 조정
노원·도봉 등 중저가 단지 수요 지속
‘8·3 개편’ 후 동북권 2.49% 상승
동남권은 0.49% 하락하며 대조적
서울 집값 85주↑…최장 상승 동률
‘반도체 벨트’ 수원 영통 1.09% 뛰어
서울 아파트 시장에서 강남권 고가 재건축과 비강남권의 가격 흐름이 엇갈리며 ‘탈동조화(디커플링)’가 심화하고 있다. 8·3 세제개편안의 직격탄을 맞은 30억 원 이상 강남권 재건축 단지 아파트가 기존 거래보다 4억~5억 원씩 낮은 가격에 거래되고 있는 반면 마포·용산·동작 등 한강변 아파트와 서울 외곽의 중저가 단지는 거래가 급감한 가운데서도 신고가 행진을 이어가고 있다. 세제와 대출 규제가 강남 고가 재건축 아파트 가격 하락을 압박하면서 다른 지역과의 가격 격차도 빠르게 좁혀지는 모습이다.27일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 이달 들어 강남구 은마아파트와 개포주공, 압구정 현대, 서초구 잠원동 신반포2차 등 강남권을 대표하는 고가 재건축 단지의 실거래가가 직전 거래가 대비 큰 폭으로 조정돼 매매가 이뤄지는 사례가 줄을 잇고 있다.
대치동 은마아파트 전용 76.9㎡는 2일 30억 2000만 원에 팔리며 지난달 1일 실거래가인 33억 4000만 원보다 3억 2000만 원 낮게 거래됐다. 개포주공7단지 83.7㎡는 22일 35억 원에 거래돼 두달 전 실거래가보다 3억 3000만 원 낮게 거래됐고, 개포주공6단지 83㎡ 역시 19일 34억 원에 거래돼 1월 직전 최고가인 38억 9500만원보다 5억 원 가까이 하락했다.
고가 재건축의 상징인 압구정에서는 특히 가격 조정이 두드러진다. 압구정3구역에 포함되는 현대5차 82㎡는 7일 10층이 51억 원에 거래돼 올 2월 실거래가인 61억 원보다 10억 원이 하락했다. 1구역 미성2차 118.63㎡도 7일 52억 원에 거래돼 3월 거래가 62억 5000만 원보다 10억 원 이상 내렸다.
반면 마포·용산·성동구 등 강북지역 한강벨트의 20억 원대 대단지 아파트는 신고가를 기록하거나 기존 시세를 지키고 있다. 마포구 신수동 마포아이파크포레 59㎡는 이달 21억 4500만 원에 실거래돼 신고가를 갈아치웠고, 염리동 마포자이 84㎡ 역시 26억 원에 거래돼 기존 신고가를 유지했다. 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아 84㎡도 이달 19억 3000만 원에 실거래되며 처음으로 19억 원을 넘어섰다. 용산구 강변삼성스위트 84㎡는 19일 21억 원에 거래돼 지난해 17억 원선에서 껑충 오른 시세를 유지했으며 성동구 옥수파크힐스 59㎡도 2일 24억 원에 실거래돼 지난해 10월 기록한 신고가인 24억 3000만 원에 다가서고 있다.
10억 원대로 접근 가능한 서울 외곽 재건축 단지들의 오름세도 가파르다. 노원구 상계주공7단지 49㎡는 17일 7억 8000만 원에 거래되며 4월보다 1억 3000만 원 오르는 등 상승세를 유지 중이며 도봉구 창동 동아청솔 59㎡가 9억 1800만 원, 구로구 개봉동 현대아파트 84㎡가 11억 9500만 원에 각각 거래되며 신고가를 갈아치웠다.
이 같은 흐름은 통계에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 8.3 세제개편안 이후 지난주까지 7주동안 동북권 아파트 매매가는 2.49% 상승한 반면 동남권은 0.49% 가량 하락해 누적 변동률 격차는 3%포인트에 육박했다. 특히 동남권이 하락세로 돌아선 지난달 31일 이후 강북권과 동남권의 주간 변동률 격차는 4주 연속 0.45~0.49%포인트에 달했는데, 이는 관련 통계가 작성된 2012년 5월 이후 처음이다. 특히 지난주는 두 권역의 매매가 상승률 격차가 0.49%포인트로 역대 최대치를 기록했다.
전문가들은 강남권과 외곽 중저가 지역의 집값 흐름이 엇갈리는 현상이 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남권 아파트는 세제개편 불확실성과 고금리 장기화 우려 등으로 거래 둔화와 가격 약세 흐름이 당분간 지속될 개연성이 높다”며 “외곽 지역의 경우 전세매물 감소와 전세가 상승 등에 따른 임차시장 불안이 주택 실수요자들을 신고가로 집을 매수하도록 부추기고 있어 전세매물이 늘어나지 않는 이상 상승세가 이어질 것”이라고 짚었다.
한편 서울 아파트값은 85주 연속 오르며 역대 최장 상승 기간과 동률을 기록했다. 한국부동산원의 ‘9월 셋째 주 주간 아파트가격 동향’에 따르면 21일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올라 85주 연속 상승했다. 이에 따라 역대 최장 기간인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주간과 동률을 이뤘다.
상승폭은 점차 둔화되고 있다. 서울 아파트값 상승률은 8월 넷째 주 0.29%를 기록한 뒤 8월 마지막 주 0.22%, 9월 첫째 주 0.20%, 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%로 4주 연속 축소됐다. 강남 3구는 하락폭이 더 커졌고, 서대문구 등 비강남권은 상승세가 이어졌다. 경기 아파트값은 0.23% 올라 전주(0.18%)보다 상승 폭이 확대됐다. 특히 수원 영통구가 1.09% 뛰었고 수원 권선구(0.66%), 용인 기흥구(0.48%), 화성 동탄구(0.45%) 등 반도체 벨트의 상승세가 두드러졌다.