Q. 서울 서대문구에 사는 40대 중반 직장인 A씨는 30대 후반 배우자와 6세 자녀를 둔 맞벌이 가구다. 현재 어머니 명의 아파트에 거주하면서 경기 운정 신도시의 아파트 분양권을 보유하고 있다. 부부의 세후 월소득은 약 860만원이고 순자산은 약 7억원이다. 2027년 운정 아파트에 입주해 3년의 의무거주 기간을 채운 뒤, 자녀의 학업 시기에 맞춰 2031년 전후 서울 마포·종로·서대문구 등으로 다시 이주할 계획이다. 서울 재진입 전략이 현실적인지, 금융자산과 부동산 비중은 어떻게 가져가야 할지 조언을 구했다.
A. 현시점에서는 부동산을 무리하게 확장하기보다 기존 자산으로 안정적인 현금흐름을 구축하고 금융자산을 불려 ‘갈아타기 실탄’을 마련하는 전략이 유효하다. 핵심은 단순한 이주 타이밍이 아니라, 운정 아파트와 서울 목표 지역 간 ‘가격 격차(갭)’를 어떻게 줄이느냐다. 입주 잔금 마련 과정에서 가족 간 자금 거래가 수반되는 만큼 세무 리스크도 면밀히 짚어야 한다.
◆ISA·IRP부터 채워야=A씨는 금융자산의 70%를 주식으로 보유하고 있어 비교적 적극적인 투자 성향을 보인다. 금융자산은 안정형 30%, 중위험 30%, 적극형 40% 수준으로 나눠 운용하는 방안을 고려할 만하다. 안정형에는 예금·채권 등을, 중위험에는 배당형 펀드나 ETF 등을 배치하고 적극형 자산은 국내외 주식과 업종·섹터 ETF로 분산하자. 맞벌이 부부인 만큼 비과세·분리과세 혜택이 있는 ISA를 우선 활용하고, 세액공제와 과세이연 혜택을 받을 수 있는 IRP도 한도까지 채우는 게 좋다.
부동산과 금융자산 비중은 6대4 정도로 유지하되, 앞으로 4~5년은 부동산을 더 늘리기보다 금융·현금성 자산을 쌓아 서울 갈아타기 여력을 키우는 시기로 활용하는 게 바람직하다.
◆가족차용은 세금까지=운정 아파트는 실거주 의무가 만료되는 2030년 하반기까지 안정적인 거주와 자금 관리에 집중하는 것이 우선이다. 이후 서울 재진입 시점에는 운정 아파트의 절대적인 가격 상승세보다 마포·종로·서대문 등 목표 입지와의 ‘가격 격차’를 살펴봐야 한다. 보통 상급지가 시세를 먼저 견인하므로, 격차가 벌어지기 전 타이밍을 잡는 것이 관건이다. 모친 명의 아파트는 상속·증여 시점의 가변성이 큰 만큼 원칙적으로 배제하는 게 좋다.
입주 잔금 3억2000만원을 모친 아파트의 전세보증금에서 차용하는 계획은 정밀한 세무 관리가 필요하다. 세법상 특수관계인 간 대여 시 적정 이자율은 연 4.6%다. 법정 적정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연 1000만원을 넘지 않아야 증여세 과세를 피할 수 있다. 월 46만원가량의 이자를 실제로 지급하고, 차용증 작성과 어머니의 이자소득 신고도 챙겨야 한다. 세무 비용과 절차상 번거로움을 감안하면, 입주 시점의 시중 금리와 LTV 규제를 점검해 가족 차용 규모를 줄이고 주택담보대출을 적정 비율로 병행하는 방안이 합리적이다.
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서원용, 최환석, 박성만, 서웅규(왼쪽부터 순서대로)
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이지영 기자