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“리테일만 고집할 필요 없다”…상가를 호텔·임대주택으로 바꾸는 이유 [달인열전]

신지혜 STS개발 상무의 리테일 상권 전망

리테일 상권 전문가 신지혜 STS개발 상무가 인터뷰를 하고 있다. [이승환기자]‘리테일 상권 대모’

상권 투자·개발에 관여하는 부동산 개발사와 건설사, 금융투자자, 유통업계 관계자들이 중요한 결정을 할때마다 만나서 확인받고 싶어하는 인물이 있다. 그 주인공은 상업용 부동산 전문 디벨로퍼 STS개발의 신지혜 상무다.

오프라인 상권이 온라인 쇼핑의 성장과 맞물려 큰 부침을 겪는 리테일 시장에서 24년간 트렌드를 추적하고 실제 개발 사업을 수행했을 뿐 아니라 건물주는 물론 그 안을 채울 콘텐주(콘텐츠 제공자)까지 폭넓은 네트워크를 자랑하는 마당발로 리테일업계 대모로 통한다. 전 세계가 K팝을 비롯한 K컬처에 주목하고 외국인들이 대한민국 상권에 열광하고 있지만 국내 상업용 부동산 시장은 치열한 생존경쟁으로 마음 놓을 수가 없다. 1편에서는 신 상무와 함께 현재 한국 리테일 시장의 트렌드를 짚어봤고 2편에서는 한국 리테일 상권의 미래 방향성을 살펴본다. 다음은 일문일답



-한국의 빠른 트렌드 변화가 오히려 경쟁력이 되고 있다. 전세계적으로 주목받는 한국 상권의 핵심 요인은 무엇이라고 보나?

예전에는 한국 시장이 너무 빨리 변한다는 것을 단점으로 봤다. 유행이 너무 빨리 바뀌고 소비자가 까다롭다는 것. 그런데 지금은 오히려 그게 경쟁력이 되고 있다. 한국 소비자는 새로운 브랜드나 콘텐츠를 받아들이는 속도가 굉장히 빠르고 평가도 빠르다. 좋은 것은 SNS(사회관계망서비스)를 통해 순식간에 확산되고 아닌 것은 빠르게 외면받는다. 브랜드 입장에서는 어려운 시장이지만 반대로 짧은 시간 안에 시장성을 검증할 수 있는 테스트베드(시험장)이기도 하다.

여기에 K팝, K뷰티, K패션, K푸드까지 K콘텐츠의 범위가 넓어지면서 외국인 관광객 동선도 달라졌다. 과거에는 명동이나 면세점 같은 전통적인 관광 상권에서 쇼핑했다면 이제는 성수, 한남, 연남처럼 특정 브랜드와 콘텐츠를 찾아 동네 안으로 직접 들어간다.

지금 주시하는 현상은 반대 움직임도 함께 일어나고 있다는 점이다. 외국인 관광객들이 한국의 브랜드를 찾아 들어오는 동시에 글로벌 브랜드들도 한국 소비자와 서울 상권을 주목하고 있다. 해외 브랜드 입장에서 한국은 소비시장이면서 아시아 소비자 반응을 빠르게 확인하는 시장도 되고 있다. 지금 서울에서는 ‘외국인은 한국 브랜드를 찾아오고, 글로벌 브랜드는 한국 소비자를 찾아오는’ 두 방향의 움직임이 동시에 일어나고 있다.

그 중심에는 새로운 콘텐츠를 계속 만들어내는 플레이어들이 있다. 최근 상권을 볼 때 입지보다 플레이어를 먼저 보는 이유도 여기에 있다. 좋은 입지가 브랜드를 만드는 시대에서 좋은 플레이어가 새로운 입지를 만드는 시대로 바뀌고 있다고 생각한다.

-한국 모델을 기반으로 태국 등 해외에 진출한 기업들 사례도 있는데, 어떤 전략으로 성공할 수 있다고 보는지?

무신사는 이미 해외에서 사업을 전개하고 있고, 도시곳간(반찬가게)은 싱가포르에 3개 매장을 열어 긴 웨이팅을 만들고 있다. 짱게임즈(실내 오락실) 점포개발팀도 해외 여러 나라에서 진출 제안을 받고 있다.

최근 더 주목하는 현상은 해외 진출의 방향이 달라지고 있다는 점이다. 과거에는 국내 브랜드가 진출할 국가를 정하고 현지 파트너를 찾아다녔다면, 요즘은 반대로 해외 F&B(식음료) 투자자나 패밀리오피스가 직접 한국에서 브랜드를 찾는다. 한국의 주요 유통시설과 핫플레이스를 돌아다니며 시장조사를 하고, 마음에 드는 브랜드를 발견하면 본사나 대표에 직접 연락해 자국 진출을 제안하는 사례가 늘고 있다.

최근 K리테일 해외 진출은 과거의 프랜차이즈 수출과 조금 다른 방향으로 가고 있다. 한국의 포맷을 그대로 수출하는 것이 아니라 한국의 브랜드가 가진 핵심 콘텐츠만 가져가고 현지 파트너와 함께 그 시장에 맞는 새로운 브랜드 경험을 다시 만드는 방식이 흥미롭다.

부산에서 시작한 돈카츠 브랜드 톤쇼우가 서울보다 싱가포르에 먼저 진출한 것이나, 도시곳간이 싱가포르에서 한국 매장을 그대로 옮기지 않고 ‘비빔델리’라는 현지 포맷을 만들었다. 중요한 것은 한국에서 성공한 매장의 외형을 복제하는 것이 아니라 그 브랜드가 왜 한국에서 사랑받았는지를 정확히 찾아내 그 핵심을 가져가는 것이다.

성수에서 성공했다고 방콕이나 싱가포르에서 ‘성수 같은 동네’를 찾아 동일한 매장을 내는 방식은 한계가 있다. 도시마다 소비자의 생활방식과 소득 수준, 이동 수단, 외식문화, 상권의 형성 방식이 모두 다르기 때문이다.

민요한 대표가 설립한 프리미엄 반찬가게 도시곳간. 싱가포르에는 비빔델리로 콘셉트를 바꿔 진출했다. [도시곳간]-가장 성공적인 상권 개발 사례를 꼽자면?

어느 상권이 성공적이었다고 말할 때는 대부분 그 상권이 가장 빛났던 특정한 기간을 이야기하기 때문에 어려운 말이다. 경리단길도, 가로수길, 도산공원도 각자의 화양연화(花樣年華)가 있었다. 사람들이 몰려들고 새로운 브랜드가 계속 들어오고 임대료와 부동산 가격이 오르던 때가 있었지만 상권은 계속 변한다.

그래서 성공적인 상권을 판단할 때 순간적으로 얼마나 많은 사람이 몰렸느냐보다 얼마나 오랫동안 크게 흔들리지 않고 지속될 수 있느냐를 더 중요하게 본다.

그런 관점에서 보면 서울에서 가장 강한 상권은 의외로 우리가 흔히 ‘핫플레이스’라고 부르는 곳들이 아닐 수도 있다. CBD(도심), GBD(강남), YBD(여의도) 같은 서울의 전통적인 업무 중심지는 오랜 시간 상권으로서의 지위를 유지해 왔다.

그리고 이제는 핫플레이스라기엔 하나의 산업지역으로 성장한 성수동, 이른바 SBD도 비슷한 관점에서 볼 수 있다.

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