외곽 '키 맞추기' 탄력 약화…대출·금리 부담 속 매수 여력 주목
서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지. 2026.9.20 ⓒ 뉴스1 이종수 기자(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 서울 아파트값이 86주 연속 올라 역대 최장 상승 기록을 새로 썼지만 시장의 상승 동력은 약해지고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)의 조정이 이어지는 가운데 용산구까지 하락 전환했고, 그동안 서울 집값을 떠받쳐 온 강북권도 오름폭이 둔화하는 모습이다.
고가주택에 대한 세 부담과 대출 규제, 가격 부담에 매수세가 강남권에서 중저가 지역으로 이동하며 이어진 '키 맞추기'가 얼마나 더 지속될지가 관건이다. 강남권과 용산에 이어 강북권의 상승 탄력까지 떨어질 경우 86주간 이어진 서울 집값 상승세도 변곡점을 맞을 수 있다는 관측이 나온다.
1일 한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주(28일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올랐다. 서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주 이후 한 주도 빠짐없이 오르며 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 종전 최장 기록(85주)을 넘어섰다.
주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%에서 0.22%, 0.20%, 0.16%, 0.13%로 낮아진 데 이어 이번 주 0.09%까지 떨어졌다. 5주 연속 상승폭이 축소된 것이다.
부동산원은 "수요가 꾸준한 대단지·역세권 및 중소형 규모 중심으로 상승계약이 체결되고, 일부 지역에서 하향 조정 거래가 발생하는 등 지역별 상승·하락 혼조세를 보였다"고 설명했다.강남 조정 길어지고 용산도 하락 전환서울 집값 둔화는 강남권에서 먼저 뚜렷하게 나타나고 있다. 강남3구와 강동구가 속한 동남권은 8월 다섯째 주 하락 전환한 뒤 5주 연속 내렸고 하락폭도 -0.12%에서 -0.26%로 확대됐다.
강남구는 이번 주 0.56% 떨어지며 올해 누적 변동률도 -0.26%로 돌아섰다. 지난해 같은 기간 10.73% 올랐던 것과 대조적이다. 서초구의 올해 누적 상승률은 1.36%로 지난해 같은 기간(10.86%)의 8분의 1 수준이다. 송파구는 4주 연속 하락했다.
강남3구에 이어 용산구도 이번 주 0.01% 내려 하락 전환했다. 전주에는 0.02% 상승했지만 문배·이촌동을 중심으로 가격이 조정되면서 마이너스로 돌아섰다.
반면 강북권에서는 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역을 중심으로 '키 맞추기'가 이어지고 있다. 올해 누적 상승률은 성북구가 14.87%로 지난해 같은 기간(2.00%)의 7배를 넘는다. 서대문구(12.40%), 노원구(11.51%), 동대문구(11.42%)도 두 자릿수 상승률을 기록했다.
지난해 강남·한강변이 서울 집값 상승을 주도했다면 올해는 대출 규제와 가격 부담 등의 영향으로 중저가 지역으로 수요가 옮겨가면서 강북권이 서울 상승세를 떠받치는 양상이다.
서울 강남구 부동산중개업소에 아파트 매물 안내문이 붙여있다. 2026.9.30 ⓒ 뉴스1 박세연 기자강북 '키 맞추기'도 둔화…서울 상승세 언제까지강북권에서도 최근 상승 탄력은 약해지고 있다. 동북권 상승률은 8월 넷째 주 0.44%에서 이번 주 0.28%로 낮아졌다.같은 기간 중랑구는 0.56%에서 0.25%, 도봉구는 0.54%에서 0.23%로 오름폭이 절반 이하로 줄었다. 은평구도 0.27%에서 0.07%, 관악구는 0.46%에서 0.21%로 상승폭이 축소됐다.
강남권 조정에도 서울 전체 집값이 상승세를 유지할 수 있었던 것은 강북 등 중저가 지역의 상승세가 이를 상쇄했기 때문이다. 이들 지역마저 상승 탄력이 약해질 경우 서울 전체 상승률의 추가 둔화 가능성도 커질 수 있다.
다만 전셋값 상승과 공급 부족은 매매가격의 하방을 지지하는 요인이다. 서울 아파트 전셋값은 올해 들어 8.18% 올라 지난해 같은 기간(1.87%)의 4배를 넘었다. 이번 주에도 강북 14개구 전셋값은 0.25% 상승했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "적어도 연내는 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북권 중저가 아파트와 역세권·대단지 등을 중심으로 상승세가 이어질 가능성이 있다"며 "전세가격 상승과 선호 지역의 공급 부족이 매매가격을 지지하고 있기 때문"이라고 말했다.
이어 "다만 대출 규제와 금리 부담이 지속되면 강북권 역시 매수 여력이 소진되면서 상승폭이 둔화할 수 있어 현재의 상승세가 장기 확산한다고 단정하기는 어렵다"고 덧붙였다.
홍지선 신임 국토교통부 장관이 22일 취임 후 첫 현장 일정으로 3기 신도시인 경기 부천시 부천대장지구를 찾아 주택 공급 일정과 공사 진행 상황을 점검하고 있다. (국토교통부 제공. 재판매 및 DB 금지) 2026.9.22 ⓒ 뉴스1 박지혜 기자대출·세제는 하방 압력…공급 부족은 가격 지지서울 집값을 둘러싼 상·하방 요인은 엇갈리고 있다. 대출 규제와 금리 부담에 고가주택 보유세 강화 등을 담은 세제개편까지 맞물리면서 매수 여력은 약화하고 있다. 강남권을 중심으로 가격 조정 기대가 커지면 매수자의 관망세가 길어질 가능성도 있다.반대로 전셋값 상승과 서울 주택 공급 부족은 가격 조정을 제한하는 요인으로 꼽힌다. 정부가 8·13 주택 신속공급 방안(8·13 대책)에서 신규 택지 10만 가구를 포함해 수도권에 23만 가구 이상을 추가 공급하겠다고 밝혔지만 상당수 물량은 실제 공급까지 시간이 필요하다.
정부도 공급 확대 의지를 거듭 강조하고 있다. 이재명 대통령은 지난달 29일 국무회의에서 홍지선 국토교통부 장관에게 "나라의 운명이 달려있다. 과감한 공급 방안을 고민하라"고 주문했다. 관계부처 장관들에게도 "빠른 공급을 위해 엎드릴 각오로 임하라"고 당부했다.
홍 장관은 앞서 인사청문회에서 "공공과 민간의 역량을 총동원해 국민이 원하는 곳에 시장이 충분하다고 느낄 때까지 주택공급을 신속 추진하겠다"고 밝혔다.
김이탁 국토부 제1차관은 10월께 서울을 포함한 수도권 7만 3000가구 공급 계획을 발표한다고 밝힌 상태다. 국토부는 지난달 30일 1만 8000가구 규모의 서울 도심 공공주택 복합사업 후보지도 선정했다.
함 랩장은 "서울 주택시장 안정의 관건은 공급에 대한 신뢰를 회복하는 데 있다"며 "정부가 공급계획을 발표하는 데 그치지 않고 비아파트 공급 외에 도심 정비사업, 공공택지 개발, 인허가와 착공, 실제 입주까지 이어지는 일정을 구체적으로 제시해야 한다"고 강조했다.
<용어설명>
■ 8·13 주택 신속공급 방안
정부가 2026년 8월 13일 발표한 주택공급 대책이다. 도심 내 주택 공급을 늘리고 사업 속도를 높이는 데 초점을 맞췄으며, 도심 공공주택 복합사업 확대도 주요 내용에 포함됐다. 이번 서울 11곳·1만8000가구 규모의 도심복합사업 신규 후보지 선정은 8·13 대책의 후속 조치다.