선정 후 매수 땐 우선공급 요건 확인
신축 빌라 섞여 주민 동의 확보 과제
도심복합사업 후보지로 지정된 서울 용산구 효창공원앞역 북측 일대 전경. /김보연 기자“오늘 오전에 온라인 부동산 중개 플랫폼에 빌라 매물을 올리자마자 계약하고 싶다는 사람이 나타나 매물을 내렸어요. 문의 전화도 평소보다 크게 늘었습니다.”
지난 1일 오후 서울 용산구 효창동의 한 공인중개사무소 관계자는 도심 공공주택 복합사업 후보지 선정 이후 분위기를 이같이 전했다. 국토교통부가 전날 효창공원앞역 북측을 4040가구 공급을 목표로 하는 신규 후보지로 선정하면서 매수 문의가 늘었다. 다만 신축 빌라와 단독주택 등이 섞여 있어 사업 추진에 필요한 주민 동의 확보는 쉽지 않을 것이라는 의견도 나왔다.
이 관계자는 “지금 들어가도 입주권이 나오는지, 분담금은 얼마인지 묻는 질문이 많이 들어왔다”고 했다. 용산국제업무지구와 용산전자상가 일대 개발 기대감까지 보고 매물을 찾는 사람도 있다는 설명이다.
후보지는 지하철 6호선·경의중앙선 효창공원앞역에서 숙명여자대학교 후문 쪽으로 이어진다. 면적은 9만3262㎡로, 일대를 한 바퀴 둘러보는 데 30분 넘게 걸렸다. 역 주변은 평지였지만 숙대 방면으로 올라갈수록 경사가 가팔라졌다.
골목에는 오래된 빌라뿐 아니라 신축 빌라와 관리가 잘된 대형 빌라도 눈에 띄었다. 미술관과 교회, 성당, 업무용 건물도 자리 잡고 있었다. 낡은 저층 주택이 밀집한 일부 재개발 사업지와는 다른 모습이었다.
주변 중개업소에서는 개발 기대감이 이미 집주인들의 호가에 반영됐다는 설명이 나왔다. 다른 공인중개사무소 관계자는 “개발 기대감에 연초보다 호가가 많이 올랐다”며 “대지 지분이 10평대인 빌라의 경우 지난 1월 14억원가량에 거래됐는데, 현재 호가는 16억~17억원 수준”이라고 했다.
그래픽=손민균후보지 선정 이후 매수한다고 모두 새 아파트를 우선공급받을 수 있는 것은 아니다. 도심복합사업의 우선공급 기준일은 원칙적으로 후보지 선정 공고일이다. 이후 매수자는 무주택 요건과 현물보상 지위 승계 조건 등을 충족해야 예외적으로 주택으로 보상받을 수 있다.
일반 매매의 경우 후보지 선정 전부터 해당 부동산을 계속 소유한 사람에게서 매수해야 한다. 현물보상 대상자 수가 늘어나지 않아야 하며, 매매계약에 지위 승계 특약을 넣고 공공주택사업자의 확인도 받아야 한다. 현물보상 기준 공고일부터 입주일까지 무주택 요건을 유지해야 하되, 해당 복합지구에만 주택을 소유한 사람 등은 무주택자로 본다.
도심복합사업은 LH 등 공공이 시행자로 참여해 도심 주택 공급을 늘리는 사업이다. 2021년 도입됐으며, 조합 설립 절차를 생략하고 용적률 인센티브 등을 받을 수 있다. 국토부는 이번 서울지역 공모에 접수된 주민 제안 44곳을 검토해 효창공원앞역 북측 등 11곳을 신규 후보지로 선정했다.
현장에서는 주민 동의 확보를 우려하는 목소리도 나왔다. 한 주민은 “그전에도 민간 재개발이 계속 추진됐으나 좌초됐다”며 “신축 빌라 사업자나 단독주택 소유주 중 개발에 반대하는 이들이 꽤 된다”고 했다.
2022년 도심복합사업 후보지 선정 후 지난 1월 본지구로 지정된 서울 용산구 효창공원앞역 남측의 한 건물에 붙은 사업 추진 반대 플래카드. /김보연 기자후보지 선정이 사업 확정을 뜻하는 것은 아니다. 예정지구를 거쳐 복합지구로 지정되려면 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 전체 토지 면적의 2분의 1 이상 확보 요건을 충족해야 한다. 토지 면적 요건은 소유권 취득이나 사용동의 등의 방식으로 확보한다. 도심복합사업 준비위원회에 따르면 후보지 공모 당시 확보한 주민 의향률은 37.5%였다. 이는 공모 단계의 참여 의향으로, 지구 지정에 필요한 정식 동의와는 구분된다.
인근에서 먼저 추진된 사업을 보며 신중한 반응을 보이는 주민도 있었다. 다른 주민은 “2022년 후보지로 선정된 효창공원 남측도 토지 수용에 반대하는 주민들이 있어 동의서를 받는 데 4년이 걸렸다”며 “북측도 만만치 않을 것”이라고 했다.
효창공원앞역 남측 구역은 2022년 후보지로 선정된 뒤 지난 7월 복합지구로 지정됐다. 후보지 선정에서 지구 지정까지 4년여가 걸린 셈이다. 이 구역에서는 용적률 499%를 적용해 약 2400가구 규모의 아파트 단지를 조성하는 사업이 추진되고 있다.