9억~15억 원 및 초고가 아파트는 대출 부담에 증세 불확실성으로 거래 위축 및 관망세 심화
강남 하락 vs 비강남 상승 '디커플링' 지속…외곽지역 상승 피로감에 향후 격차 완화 전망도
류영주 기자정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 서울에서 매매된 아파트 10건 중 8건은 15억 원 이하 중저가 거래인 것으로 나타났다. 강남권 초고가 아파트는 증세 부담과 대출 규제로 거래가 실종된 반면, 전월세난 속에 저리 정책 대출이 가능한 중저가 아파트로 매수세가 쏠리는 모양새다.
5일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래자료(계약 해제 및 공공기관 매수 건 제외)를 분석한 결과, 8·3 세제개편안이 발표된 8월 이후 서울 아파트 매매 중 15억 원 이하 거래 비중은 79.0%를 차지했다. 이는 지난해 10·15 대책 이전 10개월간(2024년 12월~2025년 9월)의 73.3%, 대책 이후 올 7월까지의 76.8%에 비해 꾸준히 높아진 수치다.
주택담보대출 한도가 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 각각 차등 축소되면서 대출 여력이 상대적으로 높은 15억 원 이하 아파트로 매수세가 모인 결과다. 특히 강남권 초고가 주택을 겨냥한 세제개편안 여파로 강남권 급매물이 늘었지만, 상대적으로 대출이 쉬운 저가 아파트 중심으로 실수요가 지속되고 있다.
생애최초 주택구입자금 등 정책 대출이 가능한 '6억 원 이하' 거래 비중은 8월 이후 전체의 25.0%로 집계됐다. 10·15 대책 이전 17.0%, 대책 이후 올 7월까지 20.5%였던 것과 비교해 증가 폭이 두드러졌다.
이에 반해 같은 15억 원 이하 안에서도 구간별 격차는 뚜렷했다. 6억~9억 원 이하 거래 비중은 10·15 대책 전 23.2%에서 8월 이후 27.6%로 상승했지만 9억~15억 원 이하는 같은 기간 33.1%에서 26.3%로 계속 감소했다. 시세 9억~15억 원 아파트의 경우 주택담보대출비율(LTV 40%)을 적용해 최대 6억 원을 대출받더라도 5억~9억 원 이상의 현금 자금이 추가로 필요해 실수요자의 부담이 크기 때문이다.
고가 및 초고가 아파트 거래는 위축됐다. 최대 4억 원 대출이 가능한 15억~25억 원 이하 거래 비중은 10·15 대책 전 18.4%에서 8월 이후 15.3%로 축소됐으며, 세제개편안의 주요 대상인 25억 원 초과 초고가 아파트 거래 비중은 8.3%에서 5.8%까지 떨어졌다. 강남권을 중심으로 전고점 대비 10억~20억 원 이상 내린 급매물이 나오고 있으나, 보유세 부담과 세제 개편 불확실성으로 관망세가 짙은 상태다.
이 같은 거래 양극화는 집값에도 반영되고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남·서초구 아파트값은 세제개편안 발표 후 8주 연속 하락한 반면, 강북 등 비강남 지역은 상승세를 유지했다.
전문가들은 고가와 중저가 시장의 '디커플링(비동조화)' 현상이 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 다만 외곽 지역의 집값 상승 피로감과 강남권의 저가 급매물 소진 분위기가 맞물리며 향후 격차가 점차 줄어들 수 있다는 분석도 나온다.
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