정부 용적률 완화 검토하면서
이주비 대출은 규제해 ‘엇박자’
공사·금융비 급등 사업성 악화
전문가 “재초환 완화 필요” 지적
서울 아파트 ‘입주가뭄’이 심화되는 와중에 신규 공급의 80~90%를 도맡았던 재개발·재건축 입주물량이 내후년엔 52.7%까지 낮아질 것으로 추산됐다. 빈 땅이 없는 서울에선 공공 공급만으론 한계가 많은 만큼 ‘닥치고 공급’을 위해 사업 속도를 늦추는 재건축 초과이익환수제(재초환), 이주비대출 등 규제를 과감하게 손봐야 한다는 지적이 나오고 있다.
7일 부동산114에 따르면 서울 아파트 재개발·재건축 입주 비중(임대 제외)은 올해(84.1%)부터 감소해 내년 75.1%, 2028년 52.7%까지 낮아질 것으로 전망됐다. 이는 2021년(58.6%) 이후 최저치다. 지난 5년간 서울 신축 아파트 10가구 중 8~9가구는 도시정비사업이 맡아왔다.
이 같은 현상은 공사비와 금융비용 급등으로 사업성이 떨어진 탓이다. 우크라이나 전쟁과 미국·이란 전쟁 등 잇단 외생변수 탓에 원자재값이 치솟았고, 건설 노동자 부족과 임금 상승, 안전 관리 비용 등으로 공사비도 올랐다. 이에 재건축 분담금도 평균 10억 원을 넘보고 있다. 최근 금리도 인상돼 금융비용도 증가했다.
서울 전체 입주 물량이 급감한 와중에 정비사업 물량도 동반 감소하면서 공급 절벽 우려는 커지고 있다. 전문가들은 정비사업이 수도권 주택 공급을 늘릴 수 있는 양대 축인 만큼 도외시하면 안 된다고 봤다. 준공 30년 이상 노후 아파트를 다시 지으면 기존 조합원 세대수 외에 20~30%가량 공급물량이 늘어난다.
주거 상향 이동 연결고리가 될 수 있다는 견해도 나왔다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재개발·재건축을 통한 공급 효과는 호수로 따지면 사실상 약 2배에 달한다”며 “새로 지어진 중대형 아파트에 입주하는 사람이 본인의 중소형 아파트를 다른 사람에게 넘기는 구조라 주거 상향 이동이 가능하다”고 설명했다. 공급은 민간과 공공 투트랙으로 진행돼야 한다는 의견도 제시됐다.
윤지해 부동산평론가는 “서울에 빈 땅이 많다면 정비사업 효과가 떨어진다고 평할 수 있지만 지금은 공급 절벽이라 찬밥과 더운밥을 따질 상황이 아니다”며 “가용수단을 총동원해야 한다”고 말했다.
정부도 민간정비사업 용적률을 기존 법적 상한의 120%까지 완화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌는데, 진행 속도를 높여야 한다는 요구도 거세다.
공급 속도전을 위해 손봐야 할 엇박자정책도 상당하다. 이주비 대출이 대표적이다. 이는 재건축·재개발 시 이주 기간에 살 전셋집을 구하거나 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 조달하는 비용이다. 하지만 정부 규제 탓에 이주비 대출은 줄어드는 추세다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이주비와 중도금 대출 문제만 해결해줘도 조합원 금융비용을 적게는 1000만 원, 많게는 억 단위까지 줄일 수 있다”고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 “(아직 실현되지 않은) 초과이익 부담금을 많이 내야 하면 조합원들은 재건축을 하려고 하지 않는다”며 “공급 물량을 늘리려면 재초환도 완화해야 한다”고 했다.