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성동 못잖은 직주근접 입지에 6만가구…영등포에 주목할 이유 [박합수의 부동산 끝판]

무주택자, 영등포구 재개발 주목

서울 영등포구 문래동 기계·금속 단지 일대. [매경DB]지금 부동산 시장은 조용한 듯하지만, 정중동(靜中動)의 흐름에서 새 판을 짜고 있다. 강남지역은 세금 중과 예고로 주춤한 모양새다. 그렇다고 문을 닫은 것은 아니다. 상대적으로 가격 경쟁력이 있으면 거래가 되고 있다. 한편 서울 외곽지역의 중저가 시장은 가격도 오르고 거래량도 늘고 있다. 조세 정책의 과녁을 비껴가는 양상이다. 대출 규제에 적응력이 생긴 데다 더욱 상승할 전세대란을 회피하려는 매수수요가 작동하고 있다.

강남 등 초고가 시장은 정부의 2026년 세제개편(안)을 앞두고 미리 움직이고 있다. 대략 12월 중에 국회에서 개정안이 확정되면 불확실성이 사라진다. 그때는 방향성이 명확해지므로 대응은 두 가지로 나뉜다. 우선 그 상황에 맞춰 매도를 통해 위험을 회피하려는 수요다. 가령 종합부동산세와 양도소득세의 1주택자 공제 한도 설정 등으로 매도시한이 2027년 1년간으로 제한된다. 사실 두 가지 세금 부담을 해결하려면 1년간이 아니라, 종합부동산세 납세의무자 기준일인 6월 1일까지 매도해야 한다.

결국 초고가 주택 매매시장은 내년 1~3월까지 열린다. 5월 말까지 잔금을 받아야 하므로 시간이 많지 않다. 4월부터는 물건이 일부 회수되고 보유하는 부류가 나타난다. 그 후에는 가격도 오를 수 있다. 미래의 세금 증가분을 가격에 선반영하기 때문이다.

수요자 집중되는 서울 중저가 주택한편 서울 중저가 주택가격은 수요자의 집중으로 15억 원, 25억 원 한도를 놓고 키 맞추기가 진행 중이다. 경기도 수원과 용인, 화성 등 공급부족 지역과 인천으로 점차 확산할 수 있다. 근래 불거진 입주 물량 부족의 결과다. 2030년까지는 물량 확충이 수월치 않다. 특히 신규 수요와 정비사업의 이주가 맞물리며 전월세 가격 상승도 우려된다. 올해 연말을 기점으로 매매가격보다 전월세 가격 상승률이 더 높아질 수 있다. 비단 수도권만의 문제가 아니다. 지방은 이미 전월세 가격 상승률이 매매 상승률을 역전한 상태다.

현시점에서 무주택자의 대응은 간단하다. 집을 사는 것이다. 어디에 살 것인가라는 문제만 남는다. 일반 아파트, 재건축, 재개발 등 다양하다. 재건축 아파트는 가격이 너무 많이 오른 상태라 추격 매수는 쉽지 않다. 해당 지역의 랜드마크단지 위주로 사업성이 양호한 지역을 중심으로 살펴봐야 한다. 매수 시기는 큰 틀에서는 늦었다. 물론 획일적으로 움직이지는 않으므로 관심 단지를 관찰해야 한다. 강남처럼 가격이 조정되면 기회가 올 수도 있다. 일반 아파트 매입은 무리가 없지만, 상승 기대치는 낮아 보인다.

준공업 지역 용적률 400%까지 개발 [김형규 디자이너]집을 살 때 재개발은 매력적이다. 여기도 많이 오른 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 노량진 등은 예외다. 상대적으로 저평가된 지역을 찾아야 하는 것은 당연하다. 서울에는 아직도 그런 곳들이 많다. 다행히도 정부와 서울시에서 주택공급의 핵심을 역세권 개발에서 찾고 있기 때문이다. 이 흐름을 따라가며 조금만 지역 선택에서 앞서기만 하면 된다. 가장 먼저 영등포구에 주목해 보자.

영등포구는 서울 서부지역의 관문이다. 과거 서울 종로 등 도심이 있고, 동쪽에는 청량리와 왕십리가 있었다면, 영등포는 서쪽을 굳건하게 지키고 있었다. 부천과 인천까지 아우르며 오랫동안 명실상부한 서울의 한 축을 담당했다. 영등포역 북쪽의 백화점 등 상업지역, 준공업지역 중에서 타임스퀘어 정도만 개발되었을 뿐 아직 미완의 상태에 놓여 있다. 일부 준공업지역은 지식산업센터 등으로 변신했다. 지금부터 개발의 시간이 다가왔다. 우리가 주목해야 하는 이유다.

영등포구의 동쪽인 영등포동은 여의도와 접한 업무지역의 연장선이다. 여의도와 맞닿아 있어 용도지역은 준주거지역이다. 양평동, 당산동, 문래동과 도림동, 영등포동 일부는 준공업지역이다. 기본적으로 용적률이 400%까지 가능해 개발 측면에서 유리하다. 정부에서도 이 부분을 높이 사 집중적인 개발을 통해 주택공급을 확대할 수 있다고 판단했다. 서울시는 이미 추진하고 있다는 답을 했다.

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