인공지능으로 제작한 이미지.[디지털데일리 김남규기자] 전세보증금을 낮추는 대신 월세를 내는 이른바 '반전세' 계약에서 집주인이 요구할 수 있는 월세에는 법정 상한이 있다. 계약 기간 중이나 갱신 과정에서 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 규정이다. 이를 초과한 약정은 세입자에게 불리한 범위에서 효력이 없다.
11일 부동산 투자·컨설팅 전문기업 밸류업이노베이션에 따르면 주택임대차보호법은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 제한하고 있다.
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 전월세 전환율을 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 가운데 낮은 수치로 정하고 있다.
한 예로 기준금리가 연 3.0%라면 법정 전월세 전환율 상한은 연 5.0%다. 보증금 2억원을 월세로 전환할 경우 매달 받을 수 있는 월세는 최대 약 83만3000원이다.
계산 방식은 전환하는 보증금에 법정 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 된다. 보증금을 5000만원 낮춘다면 연 5.0% 기준 월세 상한은 약 20만8000원이다.
이때 집주인이 월 30만원을 요구한다면 세입자는 법정 상한보다 매달 약 9만2000원, 연간 약 110만원을 더 부담하게 된다.
배준형 밸류업이노베이션 대표는 “집주인이 부른 금액이 맞는지 세입자가 직접 계산해 볼 수 있어야 한다”며 “상한을 모르고 계약하면 매달 초과분을 부담할 수 있다”고 말했다.
배준형 밸류업이노베이션 대표.다만 전월세 전환율 상한이 모든 임대차계약에 적용되는 것은 아니다.
계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 바꾸거나 기존 계약을 갱신하면서 월세로 전환하는 경우에는 법정 상한이 적용된다. 반면 새로운 임차인과 처음 체결하는 계약은 당사자 간 합의에 따라 보증금과 월세를 정할 수 있다.
계약 갱신 시 임대료 증액을 원칙적으로 5% 이내로 제한하는 규정과 전월세 전환율 상한도 구분해야 한다. 두 규정은 적용 대상과 계산 방식이 달라 각각 확인할 필요가 있다.
법정 상한을 초과하는 월세 전환 약정은 세입자에게 불리한 범위에서 효력이 인정되지 않는다. 세입자는 초과 금액의 감액을 요구하거나 이미 지급한 초과분의 반환을 청구할 수 있다.
배 대표는 “집주인이 시세를 이유로 높은 월세를 요구하더라도 계약 갱신 상황이라면 법정 상한부터 계산해 봐야 한다”고 조언했다.
전월세 전환을 앞둔 세입자는 적용 시점의 한국은행 기준금리와 줄어드는 보증금, 새로 부담할 월세를 확인해야 한다. 합의한 뒤에는 전환 금액과 월세, 적용 시작일을 계약서에 명확히 남기는 것이 좋다.
배 대표는 “반전세나 월세 전환 요구를 받았는데 계산이 맞는지 헷갈린다면 계약서와 집주인이 요구한 내용을 가지고 전문가와 상담하는 것이 안전하다”고 말했다.