서울의 한 빌라 밀집 지역 / 사진=뉴스1"소송 걸면 몇 달이면 끝나는 거죠?"
명도소송을 결심한 임대인이 상담실에서 가장 먼저 확인하려는 것은 승패가 아니라 기간입니다. 인터넷 검색과 주변의 경험담에서 들은 대로 명도소송은 금방 끝나는 소송이라고 믿고 온 사람들입니다. 그 믿음이 틀린 것은 아닙니다. 문제는 단기간에 끝나는 사례가 평균치가 아니라는 데 있습니다.
결론부터 말하면 짧게 끝나는 명도소송은 모든 것이 순조롭게 흘러갔을 때의 결과이고, 명도소송의 실제 길이는 법원이 아니라 송달과 다툼과 항소라는 세 가지 변수가 정합니다. 임대인이 할 수 있는 일은 그 변수 가운데 본인 손에 있는 것을 미리 닫아 두는 것입니다.
왜 그럴까요. 명도소송이 짧게 끝나는 경로는 하나입니다. 소장이 임차인에게 곧바로 송달되고, 임차인이 답변서를 내지 않거나 다투지 않아 무변론으로 판결이 나오고, 그 판결에 아무도 항소하지 않는 경우입니다. 임대인들이 들은 "금방 끝난다"는 말은 이 경로에서 나온 것입니다.
그런데 이 경로는 출발점부터 자주 어긋납니다. 일례로 소장은 임차인이 직접 받아야 효력이 생기는데, 상가의 경우 가게 문을 닫고 연락이 끊긴 임차인에게는 소장이 도착하지 않습니다. 주소지로 보내도 폐문부재로 돌아오면 법원은 다시 보내고, 야간이나 휴일에 집행관이 직접 찾아가는 특별송달을 거친 뒤에야 마지막 수단인 공시송달로 넘어갑니다. 법원 게시판에 올려 두고 일정 기간이 지나면 송달된 것으로 보는 제도입니다. 여기까지 오는 데만 몇 달이 흘러가는 사례가 드물지 않습니다. 재판은 아직 시작도 하지 않았는데 임대인이 예상한 기간의 절반이 사라지는 셈입니다.
송달이 순조로워도 기간을 늘리는 두 번째 변수가 기다립니다. 임차인이 다투는 경우입니다. 상가 임차인은 보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다는 동시이행 항변을 내고, 갱신을 요구할 권리가 남아 있다고 주장합니다. 또한 권리금을 회수할 기회를 달라고 하고, 임대인이 청구한 원상회복 비용이 부당하다고 반박합니다. 이 같은 주장이 하나씩 붙을 때마다 재판은 변론기일을 더 잡고 감정을 명하고 조정에 회부됩니다. 임대인이 인도 청구에 손해배상과 원상회복 비용까지 한꺼번에 얹어 두었다면 다툼의 면적은 그만큼 넓어집니다. 청구를 두껍게 만들수록 재판은 느려집니다. 인도라는 핵심 청구와 금전 청구를 분리해 두는 편이 결과적으로 빠른 이유입니다.
여기에 더해 세 번째 변수가 있습니다. 1심에서 이긴 뒤에 이어질 수 있는 항소 가능성입니다. 임차인이 항소하면 항소심이 끝날 때까지 기간이 다시 늘어나고, 임차인은 그동안 건물에 머물러 있습니다. 임대인이 소장에 가집행 선고를 구해 뒀다면 1심 판결만으로도 집행에 들어갈 수 있지만, 임차인은 담보를 제공하고 강제집행 정지를 신청해 이를 다시 멈출 수 있습니다. 판결문을 받아 든 뒤에도 기간은 임대인이 아니라 임차인의 선택에 따라 늘어납니다. 임대인이 들은 기간은 판결까지의 기간이지, 임차인이 실제로 나가는 날까지의 기간이 아닙니다.
그렇다면 실제로 짧게 끝나는 사례는 어떤 것일까요. 상가를 기준으로 임차인이 연락은 되지만 나가지 않는 경우, 해지 사유가 3기분 이상 연체처럼 다툴 여지가 없는 경우, 임대인이 청구를 인도 하나로 좁혀 둔 경우입니다. 이 조건이 갖춰지면 무변론 판결이나 첫 기일 종결로 마무리되고, 임차인 스스로 항소의 실익을 찾지 못합니다. 반대로 임차인이 잠적했거나 보증금과 권리금을 놓고 다툴 사정이 있는 사안은 처음부터 그 곱절의 기간을 각오해야 하는 것이 현실에 가깝습니다.
임대인이 소송 기간을 줄이기 위해 할 수 있는 일을 정리하면 이렇습니다. 첫째, 소를 내기 전에 임차인의 실제 거주지와 사업장 주소, 연락처를 최대한 확보하고 소장에 함께 적어 송달 단계에서 시간을 잃지 않습니다. 둘째, 해지 통지를 내용증명으로 남겨 해지 사유 자체가 다툼거리가 되지 않도록 하고, 청구는 인도를 중심으로 단순하게 구성합니다. 셋째, 소장에 가집행 선고를 구하고 점유이전금지가처분을 먼저 받아 판결 이후의 시간을 앞당겨 둡니다. 이 세 가지는 법원의 일정을 바꾸지는 못하지만, 임대인 쪽에서 새어 나가는 시간은 막아 줍니다.
결국 명도소송의 기간은 정해진 숫자가 아니라, 송달과 다툼과 항소라는 세 가지 변수 가운데 임대인이 몇 개를 미리 닫아 두었느냐로 결정됩니다. 금방 끝나는 명도소송은 약속된 기한이 아니라 준비된 임대인에게만 허락되는 경로이고, 명도소송에서 시간을 아끼는 길은 판결을 재촉하는 데 있지 않고 판결 전에 다툴 거리를 줄여 두는 데 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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