18일 서울 남산에서 바라본 종로, 서대문구 일대 모습. 지난 15일 한국부동산원이 발표한 10월 둘째 주(10월12일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 평균 0.16% 상승했다. /사진=연합뉴스 [파이낸셜뉴스] 서울 아파트 값이 외곽 지역을 중심으로 장기간 연속 상승세를 기록하며 착시를 일으키고 있지만, 실제 현장에서는 매수세가 완전히 끊기고 매물이 급증하는 등 본격적인 하락 전환 신호가 나타나고 있다는 분석이 나왔다.
15일 유튜브 채널 '표영호TV'에 출연한 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수는 현재 부동산 시장이 2021년 하락장 진입 직전과 놀라울 정도로 유사한 패턴을 보이고 있으며, 사실상 '끝물' 단계에 접어들었다고 강하게 경고했다.
"매매·전세·월세 트리플 감소…2021년 꺾이기 직전 지표와 판박이"
한 교수는 최근 시장 지표 중 매매·전세·월세 관련 지표가 함께 하락하는 흐름에 주목했다. 통상 매매가 주춤하면 전세나 월세로 수요가 이동하지만, 현재는 세 가지 거래 형태가 모두 감소하는 이례적인 흐름을 보이고 있다는 설명이다.
그는 "2021년도에도 저랬다. 매매, 전세, 월세 모두 감소하는데 가격은 올랐다"며 현재 지표상 추석 이후 매수세와 가격 상승 동력이 완전히 꺾였으며, 추격 매수를 받쳐줄 실수요자들의 자금 여력이 한계에 다다랐다고 지적했다.
한 교수는 서울 외곽 지역의 집값 상승에 대해 "15억원 이하, 6억원 대출이 제일 크고 생애 최초는 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 해준다"고 설명했다. 가격이 빠르게 오른 뒤에는 대출 이자 부담이 커져 추격 매수가 어려워졌다는 분석이다.
한문도 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수 /사진=유튜브 '표영호TV' 갈무리 "노원 아파트 6억에서 8억, 2억 이자 오버슈팅"
연봉 7000만원 이하 가구(서울 신혼부부·실수요자 비중 60% 이상)의 경우, 5억원 안팎의 대출을 받을 시 월 원리금 상환액이 200만~250만원에 달해 실효 소득 대비 주거비 부담이 과도한 상태다.
이에 대해 한 교수는 집값이 오른 만큼 대출 부담도 커져 매수자들이 감당하기 어려운 수준에 이르렀다고 주장하며 서울 노원구 매매 사례를 들었다. 아파트 값이 6억원에서 8억원으로 오르면서 "2억에 대한 이자가 오버슈팅이 났다"는 주장으로, 노원구 등 외곽 지역은 물론 마포·용산·성동(마용성)에서도 매물은 대폭 늘어난 반면 실제 거래는 급감하는 기현상이 이어지고 있다는 설명이다.
아울러 국채 금리가 4.4%를 넘어선 상황을 언급하며 "지정학적 위치 때문에 우리 국채 금리가 높아야 한다. 국채 금리가 높아지면 기준 금리도 같이 따라가 줘야 하는데 지금 한국의 자영업자, 기업 등이 4%를 못 간다"며 "미국 금리가 더 높은데 이 부분이 딜레마다. 전반적으로 돈이 말라간다"고 지적했다.
"서울 외곽으로 번진 집값 상승세…'끝물' 신호"
한 교수는 서울 외곽과 수도권으로 번진 집값 상승세도 '끝물'이라는 판단의 근거로 들었다. 그는 가격 상승이 서울 핵심 지역에서 외곽으로 확산한 뒤 더 저렴한 지역까지 이어졌지만, 추가로 상승세가 번질 곳이 제한적이라고 주장했다.
강남권에서 시작된 매수 온기가 마용성과 노원·도봉·강북(노도강)을 거쳐 최근 과천, 하남, 광명, 오산, 평택 등 수도권 외곽으로 번지고 있는데, 이는 상승장의 전형적인 마지막 단계(끝물)라는 지적이다.
마지막으로 한 교수는 정부의 부동산 정책에 대해서도 신중한 대응을 주문했다. 3기 신도시 등의 분양가가 자재비 상승폭 이상으로 과도하게 책정되고 있는 점을 언급하며, 광역교통망(GTX) 설치 비용 등이 분양가상한제에 부적절하게 반영된 것은 아닌지 검증이 필요하다고 제언했다. 또 강남 서리풀지구 등 대규모 공급 계획의 분양가를 합리적인 수준(반값 수준)으로 조기 확정 발표해야 한다고 강조했다.