8월보다 2.3%P 하락했지만
노원·구로·도봉구 100% 넘어
안양·수원·광명·용인 등
수도권 규제지역 강세
시세보다 싸고 토허제 비켜가한국경제신문의 투자 전문 유료 플랫폼 '한경 프리미엄9'(www.hankyung.com/premium9)에 실린 기사입니다. '한경 프리미엄9'을 구독하시면 더 많은 부동산 투자 기사를 찾아볼 수 있습니다.
서울 중저가 아파트 경매시장에서 감정가를 웃도는 가격에 낙찰되는 사례가 잇따르고 있다. 토지거래허가제로 일반 매매가 까다로워지자 허가와 실거주 의무가 없는 경매시장으로 실수요자가 몰린 영향이다. 전문가들은 감정가보다 시세를 기준으로 입찰가를 정하고, 시세보다 5~10% 저렴하게 낙찰받으면 성공적인 내 집 마련이라고 조언한다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 100%를 넘어도 시세보다 싼 경우가 적지 않다.
◇서울 외곽 아파트 경매 인기18일 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 8월(97.0%)보다 2.3%포인트 하락했다. 지난해 2월(91.8%) 후 1년7개월 만의 최저치다. 성동구 성수동 ‘트리마제’와 영등포구 여의도동 ‘삼부’ 등 초고가 대형 아파트가 감정가의 70%대에 낙찰된 영향이다. 정부의 세제 개편안 발표 이후 세 부담 우려로 고가 아파트 매수세가 위축됐다. 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)도 35.3%로 1.8%포인트 떨어졌다.반면 중저가 지역은 강세다. 강북구 낙찰가율은 109.6%로 서울에서 가장 높았다. 노원구(107.4%), 구로구(106.3%), 도봉구(103.1%)도 100%를 웃돌았다. 경기에서는 안양 동안구(115.7%), 수원 영통구(114.0%), 광명(113.1%), 용인 수지구(111.9%) 등 규제지역이 강세를 보였다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “초고가 아파트는 보유세 인상 우려로 매수세가 관망하는 데 비해 강북 등 외곽 지역은 공급 부족과 전셋값 상승에 실수요까지 유입돼 강세를 보이고 있다”며 “가격대별 차별화가 나타나는 모습”이라고 설명했다.
낙찰가율이 높아도 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다. 강북구 미아동 ‘미아뉴타운두산위브트레지움’ 전용면적 84㎡는 지난달 29일 감정가(7억7000만원)의 110%인 8억4733만원에 낙찰됐다. 이달 같은 면적의 실거래가(10억9000만원)보다 약 2억4000만원 낮다. 도봉구 도봉동 ‘동아에코빌’ 전용 84㎡는 단독 입찰로 감정가의 90.1%인 5억7500만원에 낙찰돼 최근 실거래가를 1억5500만원 밑돌았다.
법원 경매로 주택을 취득하면 토지거래허가를 받을 필요가 없고, 토허제에 따른 실거주 의무도 적용되지 않는다. 일반 매매와 달리 허가 및 실거주 요건에 구애받지 않고 주택을 취득할 수 있어 지방이나 해외에 거주하는 수요자에게도 대안으로 떠오르고 있다. 이현정 즐거운컴퍼니 대표는 “올 하반기 들어 지방 주택을 팔고 서울로 이주하려는 수요자와 귀국을 준비하는 해외 거주자의 경매 문의가 늘었다”고 말했다. ◇“감정가 넘어도 시세보다 저렴”입찰가는 감정가보다 실거래가와 호가, 인근 낙찰가율 등을 종합해 정해야 한다. 화성 동탄, 수원 영통 등 경기 남부에서 집값 상승세가 가파른 지역은 입찰가를 높게 써낼 필요가 있지만 상승폭이 작은 지역은 신중하게 접근해야 한다.
용인 수지구 ‘수지벽산타운2단지’ 전용 59㎡는 지난달 감정가의 133.4%인 8억6330만원에 낙찰됐지만, 최근 실거래가(10억4000만원)보다 1억7000만원 넘게 저렴하다. 이 대표는 “최근 6개월 사이 집값이 오르지 않은 지역이 거의 없어 시세보다 싸게 낙찰받아도 감정가의 130~140%에 낙찰가가 형성될 수 있다”고 말했다. 실거주 목적이라면 시세보다 5~10% 저렴하게 매입해도 성공적이라는 설명이다.
빌라 경매도 주목받고 있다. 적은 자금으로 서울에 진입할 수 있고 낙찰가율도 일반적으로 아파트보다 낮다. 지난달 구로구 오류동 전용 46㎡ 빌라는 감정가(2억5000만원)의 73.4%인 1억8350만원에, 은평구 갈현동 전용 30㎡ 빌라는 감정가의 66.1%인 1억8514만원에 낙찰됐다. 경락잔금대출에는 일반 주택담보대출과 같은 규제가 적용된다. 다만 감정가보다 크게 낮게 낙찰받은 빌라는 낙찰가의 80% 범위에서 대출받아 자금 부담을 줄일 수 있다. 재개발 물건은 정비사업 기대가 가격에 반영돼 경매에서도 저렴하게 사기 어렵다. 감정가보다 인근 급매물 시세를 먼저 확인해야 한다.
빌라 경매에서는 세입자 보증금도 주의해야 한다. 세입자의 전입신고가 등기부상 선순위 근저당이나 압류보다 늦다면 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다.