실거주 의무·갭투자 차단 후폭풍
월세 우위 자치구 4곳→13곳 급증
李, 2028년 이후 공급 정상화 전망
▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 전세의 월세 전환 가속: 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만2027건 중 월세가 51.0%를 차지하며 2011년 관련 통계 집계 이래 처음으로 전세를 넘어섰다. 전세 거래가 같은 기간 27.5% 급감한 반면 월세는 2.8% 감소에 그쳐 임대차 시장의 구조적 전환이 빠르게 진행되는 모습이다.
■ 토허제 실효성 논란: 지난해 10월부터 올해 8월까지 서울 25개 자치구 주택 토지거래허가 신청 6만6276건 중 불허·반려는 71건으로 허가율이 96.6%에 달하는 것으로 나타났다. 노원구 등 6개 구에서는 2만2790건에 달하는 신청 건수에도 불허가 0건에 그치는 등 투기 억제 효과는 미미한 채 행정 부담만 가중된다는 지적이 제기된다.
■ 공급 전격전 선언: 이재명 대통령이 20일 원형지 분양 검토와 모듈러 주택 활용, 인허가 기간 단축 방안을 총동원하라고 국무회의에서 지시했다. 서울 주택 인허가 물량이 2015년 11만3000가구에서 지난해 4만2000가구로 10년 새 약 63% 감소한 만큼 2028년 이후에야 공급이 정상화할 것이라는 전망이 나온다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 아파트 월세 비중 50% 첫 돌파
핵심 요약: 올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래는 8만7740건(51.0%)으로 같은 기간 전세(8만4287건)를 처음 넘어섰다. 지난해 같은 기간 43.7%에서 7.3%포인트 오른 수치로, 전세 거래 감소 폭이 월세의 약 10배에 달했다. 월세 비중이 전세를 추월한 자치구는 지난해 4곳에서 올해 13곳으로 확대됐으며, 강남구(54.0%)·용산구(56.9%)·마포구(54.1%) 등 고가 주거지역에서도 월세 비중이 전세를 앞질렀다. 신규 입주 물량 감소와 실거주 의무 강화, 갭투자 금지로 전세 매물이 급감한 데다 전세대출 규제까지 겹치면서 월세 전환이 가속화하고 있다는 분석이다.
2. 토허 신청 1000건 중 1건만 불허…실효성 논란
핵심 요약: 서울경제신문이 국회 국토교통위원회 김미애 의원실을 통해 확보한 서울시 자료 분석 결과, 지난해 10월부터 올해 8월까지 전체 주택 토지거래허가 신청 6만6276건 중 불허·반려는 71건(0.1%)에 불과했다. 평균 처리기간은 노원구 14근무일, 송파구 12근무일에 달했으며, 전담 인력 부족으로 연간 수천 건의 거래를 직접 조사하기가 현실적으로 불가능한 상황이다. 오세훈 서울시장도 실거주 의무가 전월세난을 심화시키고 매매가격을 밀어 올릴 수 있다며 “결단이 필요하다”고 언급했다. 경기도는 지난달 8·13 주택공급 대상지 외 지역의 토허 해제와 읍·면·동 단위 세분화를 정부에 건의한 상태로, 정부는 연말까지 시장 상황을 지켜보고 연장 여부를 결정할 방침이다.
3. 미아동 59㎡ 월세 215만원…강북 고액 월세 확산
핵심 요약: 올해 1월부터 이달 20일까지 노원·도봉·강북구의 월 300만원 이상 아파트 월세 계약은 13건으로 지난해 같은 기간(2건) 대비 6배 이상 치솟았다. 같은 기간 월 200만원 이상 고액 월세도 67건에서 160건으로 2.4배 늘었으며, 강북구는 16건에서 68건으로 4배 넘게 급증했다. 서울 아파트 평균 월세는 9월 기준 166만1000원으로 지난해 동기(144만3000원)보다 15.1% 올랐으며, 광진구(23.3%)·영등포구(22.5%)·송파구(22.4%) 등 5개 구는 상승률이 20%를 웃돌았다. 전문가들은 임대차 3법·토지거래허가구역 실거주 의무·다주택자 중과세 규제가 맞물려 민간 임대주택 공급망이 막힌 상황에서 관련 규제를 개선하지 않고는 임대차 시장 안정이 어렵다고 지적한다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 李 대통령, 원형지 분양·모듈러 주택 총동원 지시
핵심 요약: 이재명 대통령이 20일 국무회의에서 기존 관행과 절차에 얽매이지 말고 택지 조성부터 착공까지 소요 기간을 최대한 단축하라는 ‘공급 전격전’을 주문했다. 원형지 분양은 택지 조성 완료 전 토지를 공급해 조성·건축 준비를 병행함으로써 공급 기간을 줄이는 방안이며, 모듈러 주택은 주요 부분을 공장에서 제작한 뒤 현장 조립해 공사 기간을 단축하는 방식이다. 서울 주택 인허가 물량이 지난해 4만2000가구 수준까지 줄어드는 등 공급 공백이 누적된 만큼 2028년 이후에야 정상화할 것이라는 전망이 나온다. 전문가들은 공급 속도 확대와 함께 주택 품질·정주 여건 확보를 병행해야 한다고 조언했다.
5. 용산 아세아아파트 공사 중단…연내 분양 불투명
핵심 요약: 서울 용산구 한강로 아세아아파트 특별계획구역 신축 공사가 지난달 11일부로 공식 중단됐으며, 공사 재개 예정일은 ‘미정’으로 기재됐다. 지상 최고 36층, 997가구(일반분양 847가구) 규모로 조성될 이 사업은 기부채납 시설인 주한 미국대사관 직원 숙소 150가구의 설계 기준을 둘러싼 갈등으로 3차 사업계획변경 승인이 표류 중이다. 이중근 부영그룹 회장이 연내 사업 정상화와 분양을 공언했지만 올해 착공과 연내 일반분양은 물론 2028년 2월 준공 계획까지 기약 없이 밀릴 것이라는 관측이 나온다. 업계에서는 한·미 정부 간 외교적 조율이 맞물린 복잡한 사안인 만큼 3차 사업계획변경 승인 시점에 따라 사업비 증액과 분양가 산정 등 프로젝트 전반의 셈법이 달라질 것으로 보고 있다.
6. 동자동 쪽방촌, 공공주택지구로 지정…2150가구 공급
핵심 요약: 국토교통부가 21일 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일원을 공공주택지구로 지정·고시하며 공공임대주택 1000가구와 분양주택 1150가구 등 총 2150가구 공급 계획을 확정했다. 2021년 발표됐지만 토지 소유주 반발로 추진이 지연됐던 이 사업은 서울역과 인접한 도심 핵심 입지로, 2029년 착공·2032년 준공·입주를 목표로 한다. 현물보상 분양권만 1개 보유한 1세대가 해당 분양권을 양도할 경우 장기거주특별공제 등이 적용되도록 제도가 개선되며, 분담금 납부 여력이 부족한 주민을 위한 이익공유형 주택 현물보상 방안도 다음달 도입될 예정이다. 민간 건설사업자도 공공주택사업 공동 사업자로 참여할 수 있도록 해 사업 추진에 속도가 붙을 전망이다.
▶기사 바로가기: 나랏빚 더 뛰면 통화정책 마비…“중앙은행이 ‘재정 파수꾼’ 돼야”
▶기사 바로가기: 발행어음 ‘4% 금리 경쟁’…당국, 시장과열 주시
▶기사 바로가기: [단독] ‘1주 하한가’ 막는다…NXT, 프리마켓 독자 시가 형성
