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일자 2026-09-06 · 키워드 부동산대책 결과입니다.

세계

日 정부, 시장에 풀린 비축미 ‘재매입’…쌀값 하락 방어

[해외 농업 리포트] 민간 재고량 역대 최대 수준 햅쌀 출하 땐 공급과잉 우려 올 집하가격 40% 낮게 형성 일부 농협 선급금 제안 미뤄 지난해 쌀값 급등에 대응해 시장에 비축미를 대량 방출했던 일본 정부가 올해는 쌀값 하락을 막기 위한 ‘재매입’에 들어간다. 민간 쌀 재고가 역대 최대 수준으로 불어난 데다 햅쌀 출하가 본격화하면 공급과잉이 더욱 심화할 수 있다는 판단에서다. 스즈키 노리카즈 일본 농림수산상은 1일 기자회견을 열어 시장에 풀린 정부 비축미(2025년산) 21만t을 9월 중 재매입할 예정이라고 밝혔다. 지난해 쌀값 급등에 대응해 59만t을 시장에 방출하면서 6월말 현재 정부 비축량은 32만t까지 감소한 상태다. 쌀 수급과 시장 상황을 지켜보며, 일본 정부는 비축미를 100만t 수준까지 확보한다는 방침이다. 농림수산성에 따르면 6월말 기준 쌀 민간 재고도 243만t으로 적정 수준인 180만∼200만t을 크게 웃돌고 있다. 쌀값도 내림세다. 8월17∼23일 전국 슈퍼마켓의 쌀 평균 판매가격은 5㎏당 3156엔으로 전주보다 35엔 하락했다. 지난해 한때 5㎏당 5000엔을 웃돌던 것과 비교하면 크게 떨어진 가격이다. 문제는 올해산 쌀까지 본격적으로 시장에 풀릴 경우 공급과잉이 한층 심화할 수 있다는 점이다. 우선 작황이 양호하다. 농수성이 8월15일 기준 예상 수확량을 분석한 결과, 과거 5년 평균을 ‘다소 웃돌 것’으로 전망된 지역이 24개 도부현, ‘평년 수준’으로 예상된 지역이 19개 도현에 달했다. 농수성에 따르면 올해 주식용 쌀 생산량은 현미 기준 735만∼754만t에 이를 것으로 추산된다. 적정 생산량으로 제시된 711만t보다 24만∼43만t 많은 양이다. 2026년산 쌀 집하 가격은 주산지인 니가타현에서 전년보다 40% 낮은 수준에 형성됐다. 일부 지역 농협들은 시장 상황을 지켜보기 위해 선급금 격인 개산금 제안 시기를 예년보다 두달가량 늦추고 있다. 이에 따라 내년 6월말 민간 재고량은 정부가 비축미 21만t을 재매입하더라도 246만∼283만t에 이를 전망이다. 앞으로 쌀값에 추가적인 하락 압력이 가해질 가능성이 높은 이유다. 비축미 재매입을 놓고 소비자와 정치권의 반발도 예상된다. 지난해 쌀값이 급등했을 당시에는 정부의 비축미 방출이 늦었다는 비판이 제기됐는데, 가격이 하락하자 다시 비축미를 사들이는 것은 정책 일관성이 떨어진다는 지적이 나올 수 있기 때문이다. 특히 다카이치 사나에 총리 측은 조기 재매입이 쌀값을 다시 끌어올려 물가상승에 영향을 줄 수 있다는 이유로 신중한 입장을 보여온 것으로 알려졌다. 반면 농업계는 정부가 비축미 재매입을 통해 쌀값 급락을 막아야 한다는 목소리를 강하게 내고 있다. 쌀값이 과도하게 떨어질 경우 농가소득이 하락하고, 이는 영농 포기와 생산기반 약화로 이어질 수 있다는 우려에서다. 도쿄(일본)=김용수 특파원

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2026.09.06
세계

AfD 돌풍 어디까지… 나치 이후 독일서 최초 극우 주총리 탄생하나

이민자 즉각 추방 공약 앞세운 AfD, 지지율 40% 넘어 CDU 크게 따돌려 옛 동독 지역으로 실업률 8% 넘어 옛소련 지원받았던 동독 시절 향수도 '극우와 협력 안 한다'는 방화벽 원칙에 단독 과반 확보해야 주정부 집권 가능 독일 극우정당 '독일을 위한 대안(AfD)'의 작센안할트주 지방선거를 진두지휘하는 울리히 지크문트가 5일 마그데부르크에서 열린 선거 유세에서 연설하고 있다. 마그데부르크=AFP 연합뉴스 독일 작센안할트주에서 6일(현지시간) 치러지는 지방선거에서 극우 정당 '독일을 위한 대안(AfD)'의 압승이 예상되면서 2차 세계대전 이후 최초로 독일에서 극우 주총리가 탄생할지 유럽이 촉각을 곤두세우고 있다. 지지율 40%가 넘는 AfD는 공약으로 △이민자 즉각 추방 △독일인 출산 장려 △공립학교 성소수자(LGBTQ) 무지개 깃발 사용 금지 △풍력발전 확대 중단 등을 내세웠다. 2013년 창당한 AfD는 반이민정서에 힘입어 지난해 2월 독일 총선에서 제2당으로 급부상했다. 5일 독일 공영방송 ZDF에 따르면 주총리 후보로 선거를 진두지휘하는 울리히 지크문트(35)는 이날 마지막 유세에서 “우리는 이미 역사를 썼다”며 “작센안할트를 시작으로 메클렌부르크포어포메른, 베를린까지 독일 전역을 휩쓸 것”이라고 강조했다. 2주 뒤인 20일 이 두 지역에서 선거가 실시된다. 나치 이후 최초로 극우 주정부 집권? 수개월째 40~42%대의 안정적인 지지율을 보여 온 AfD는 현 집권 여당인 기독민주당(CDU)을 두 배 가까이 따돌리며 일찌감치 압승을 예고했다. CDU 지지율은 20% 초반에 머물고 있다. 베를린 사회과학센터(WZB)의 정치학 분야 명예교수인 볼프강 메르켈은 AP통신과의 인터뷰에서 “AfD가 압승해 주정부를 구성하면 독일에서 일종의 금기를 깨는 일이 될 것”이라며 “현대 독일은 유럽에서 지금까지 극우 정당이 연방∙주∙대도시 수준에서 집권하지 않은 예외적 국가”라고 말했다. 실제 전후 독일 민주주의 77년 역사에서 극우정당이 주 선거(지방선거)에서 승리해 집권한 적은 없었다. 1932년 나치당이 튀링겐 주정부를 사실상 주도하고 아돌프 히틀러가 집권한 이듬해 자치주들이 나치 독재체제에 편입된 것이 마지막이다. 로이터통신은 “6일 선거는 유럽 전역에서 세를 확장해온 극우 세력이 경제대국인 독일에서 지방 권력을 장악할지 여부를 가늠하는 시험대가 될 것”이라고 전망했다. 인구 210만 명에 불과한 작센안할트주 선거 결과에 주목하는 이유다. 옛 동독 지역으로 실업률 8% 넘어 독일 작센안할트주 지방선거를 하루 앞둔 5일 마그데부르크에서 열린 '독일을 위한 대안(AfD)' 유세에서 이번 선거를 진두지휘하는 울리히 지크문트(가운데)와 AfD 공동대표인 알리스 바이델, 티노 흐루팔라와 함께 포즈를 취하고 있다. 마그데부르트=EPA 연합뉴스 옛 동독 지역으로 실업률이 8.1%에 달하는 작센안할트주 상당수 주민들은 AfD를 자신들을 구원할 구세주로 여기고 있다. 평균 연령은 독일에서 가장 높고 이민자 비율은 두 번째로 낮은 주다. 1990년 독일 통일 이후 지역이 낙후되면서 과거 옛소련 지원을 받았던 동독 시절의 향수를 느끼는 이들도 적지 않다. 현지 주민 애들러는 영국 BBC 방송과 만나 “우크라이나 전쟁 이후 연방 정부가 값싼 러시아 천연가스 공급을 차단하면서 전기 요금이 급등했다”고 분노했다. 실제 여론조사에서 40%가 넘는 주민들은 러시아와의 관계 복원을 바라고 있다. ’방화벽 원칙’에 단독 과반 여부 촉각 다만 AfD가 선거에서 1위를 하더라도 집권이 보장되진 않는다. ‘극우 세력과 절대 협력하지 않는다’는 독일 정계의 ‘방화벽(Brandmauer∙브란트마우어) 원칙’에 따라 주요 정당들이 "AfD와 연립정부를 구성하지 않겠다"고 선언했기 때문이다. 이에 AfD는 단독 과반 의석 확보를 목표로 하고 있다. 지크문트 역시 “AfD가 절대 과반을 얻는 경우에만 (주 의회에서) 주총리에 입후보할 것”이라고 말했다. AfD가 과반 확보에 실패할 경우, CDU가 나머지 정당들과 연정을 구성할 가능성이 높다. 변수는 CDU와 연정을 꾸릴 소수 정당들이 의회 진입 최소 득표율인 5%를 넘느냐 여부다. 이들이 의회에 진입하지 못하면 AfD가 자신들과 연정 가능성을 열어놓은 다른 소수 정당과 연정을 시도할 수도 있다. 투표는 현지시간 오후 6시(한국시간 7일 오전 1시)에 끝나고 결과는 이르면 당일 밤에 나올 전망이다.

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2026.09.06
세계

이란 "美 무인 선박 공격" 주장…호르무즈 해협 긴장 고조

[반다르아바스=AP/뉴시스] 5일(현지시간) 이란 반다르아바스 앞 호르무즈 해협에 화물선과 상선들이 정박해 있는 가운데 소형 선박 한 척이 지나가고 있다. 2026.08.05. [서울=뉴시스] 이재은 기자 = 이란이 호르무즈 해협 진입을 시도하던 미국의 원격 조종 무인 선박을 공격했다고 주장했다. 양국 간 무력 충돌이 재개된 가운데 나온 것으로, 호르무즈 해협을 둘러싼 군사적 긴장이 다시 고조되고 있다. AP통신에 따르면 이란 혁명수비대는 6일(현지 시간) 국영 언론을 통해 미국의 원격 조종 무인 선박이 이란이 보호 구역으로 간주하는 호르무즈 해협 해역에 진입하려 해 공격했다고 밝혔다. 혁명수비대는 전략적으로 중요한 호르무즈 해협이 이란의 통제 아래 있다며 미국의 추가적인 행동에는 "단호한 대응"이 따를 것이라고 경고했다. 혁명수비대는 성명에서 "미국은 이 지역에서 철수하고 악랄한 행위를 포기하는 것 외에는 다른 길이 없다는 것을 알아야 한다"고 밝혔다. 미국 측은 이란이 주장한 공격에 대해 즉각적인 입장을 내놓지 않았다. 이번 주장은 미국이 이란 해군 함정에 대한 미사일 공격에 대응해 이란 유조선 3척을 공격했다고 발표한 지 하루 만에 나왔다. 미국과 이란의 전쟁은 지난 2월 28일 미국과 이스라엘의 이란 공격으로 시작됐다. 이후 6월 휴전이 발표됐지만 협상이 결렬되면서 양측은 상대방에 대한 군사·경제적 압박을 이어갔다. 양국은 한 달간 비교적 잠잠한 상태를 보인 뒤 지난주 다시 공세를 재개했다. 특히 호르무즈 해협과 해협 인근 이란 지역이 다시 공격 대상에 포함됐다. 앞서 미국의 이란 남부 공습으로 최소 5명이 사망한 것으로 전해졌다. 도널드 트럼프 미국 대통령 행정부는 이란을 상대로 군사적 압박과 경제 제재를 병행하는 모습을 보이고 있다. 호르무즈 해협에서 이란의 군사 활동에는 무력으로 대응하는 한편, 이란의 자금을 취급하는 해외 금융기관도 제재 대상으로 삼고 있다. 그러나 테헤란의 강경파 새 지도부는 수십 년간 미국의 제재를 견뎌온 만큼 앞으로도 강경한 대응을 이어갈 수 있다는 신호를 보내고 있다. 이란은 그동안 제재와 미국의 봉쇄를 피해 석유를 해외 구매자들에게 공급하며 경제적 압박을 완화해 왔다. 이 과정에서 석유 운송을 위한 비공식·비밀 수송망이 활용돼 왔다. 전쟁의 주요 원인 가운데 하나였던 이란의 핵 프로그램 문제도 해결되지 않은 상태다. 미국과 이란은 핵 문제를 협상을 통해 다룰 예정이었지만, 6월 중순 양측이 양해각서를 체결한 직후 협상이 중단됐다. 외교관들에 따르면 미국과 영국, 프랑스, 독일은 이란이 핵 비확산 의무를 준수하지 않았다는 이유로 이란 문제를 유엔 안전보장이사회에 회부하는 방안을 추진하고 있다. 이란은 이에 맞서 세계 원유와 천연가스 수송의 핵심 통로인 호르무즈 해협에서 영향력을 확대하려는 움직임을 보이고 있다. 전쟁 이전까지 국제 수로로 간주됐던 호르무즈 해협을 사실상 자국의 통제 아래 둘 수 있다는 점을 내세워 미국에 대한 압박 수단으로 활용하려는 것으로 풀이된다．

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2026.09.06
세계

트럼프 “별것 아냐”라지만…이란 “괴멸적 대응” 엄포[美-이란 전쟁]

[美·이란 보복 격화] 트럼프 “전쟁 아닌 군사적 충돌” 휘발유 가격 부담에 확전 선긋기 이란 “열흘간 매일 최대 5척 처벌” 한국엔 “파병 시 침략 참여” 경고 미군이 배포한 이란 유조선 타격 장면. 미 중부사령부 엑스 게시 영상 캡처 이란과 미국이 호르무즈해협에서 공격에 더 센 보복을 주고받으며 주말 새 공격 범위를 넓혔다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 이번 공격을 “별것 아닌 일(small potatoes)”이라며 의미를 축소했지만 이란은 열흘간 매일 선박을 타격했다는 사실을 공개하는 한편 한국의 파병 움직임에도 경고를 보냈다. 5일(현지 시간) 파르스통신에 따르면 혁명수비대 해군의 정치 담당 부사령관인 알리 모하마디는 “지난달 30일까지 10일 동안 매일 밤 2~5척 사이의 위반 선박을 처벌했다”고 말했다. 혁명수비대는 별도 성명에서 “미국 정권의 침략적이고 적대적 행위가 계속된다면 이란 군대의 괴멸적 대응을 각오해야 할 것”이라고 경고했다. 이란과 미국의 이번 충돌은 5일 오후 페르시아만과 오만만에서 미군이 이란으로부터 군함 2척을 공격받은 후 이란 유조선 3척에 반격하며 비화됐다. AP통신에 따르면 유조선 2척은 무력화됐고 1척은 파괴됐다. 이에 이란은 승인되지 않은 항로를 지나던 유조선 3척과 다른 해역에 있던 미국 관련 선박 3척에 재차 타격을 가했다고 설명했다. 혁명수비대는 공격 대상에 미국 군용 무인 수상정(드론)도 포함된다고 전했다. 그러나 트럼프 대통령은 “우리에게는 별것이 아닌 일이기 때문에 이를 군사적 충돌이라고 부를 것”이라며 “우리가 지금 싸우고 있지 않다는 것이 진실”이라고 말했다. J D 밴스 부통령도 주요 전투 작전이 몇 달 전 종료됐다며 현재의 무력 충돌을 ‘전쟁’으로 규정하지 않겠다고 4일 밝혔다. 트럼프 대통령을 비롯한 고위 참모진이 전쟁의 영향을 축소하려는 것은 길어진 전쟁으로 나빠진 민심을 의식한 행동으로 보인다. 미국자동차협회(AAA)에 따르면 4일 미국 전국 휘발유 평균 가격은 갤런당 4.14달러로 역대 9월 기준 최고치를 찍었다. 현재 이어지는 공격을 공식적인 군사작전으로 정의하지 않음으로써 미 의회의 승인을 피하려는 의도도 있다. 다만 브래드 쿠퍼 미군 중부사령관은 이란을 향해 앞으로 공격 수위가 더 높아질 수 있다고 위협했다. 이런 상황에서 한국 정부의 호르무즈해협 파병도 변수가 되고 있다. 트럼프 대통령은 4일 “우리는 한국이 중동 지역에 자원을 전개하기를 여전히 기다리고 있다”며 한국은 중동 원유의 최대 고객 중 하나라고 강조했다. 반면 이란은 한국이 파병을 결정한다면 자국에 대한 미국·이스라엘의 ‘침략’에 참여하는 것으로 판단해 좌시하지 않겠다고 경고했다. 알마야딘에 따르면 이란의 한 안보·정치 부문 고위 관리는 “한국은 미국의 불법적인 군사작전에 협력하도록 강요하는 미국의 압력에 굴복해서는 안 된다”고 말했다. 이 관리는 “한국은 안보와 안정을 흔드는 미국의 정책을 위해 자국의 이익과 평판을 희생하지 말라”며 “한국이 이란에 맞서는 행동을 한다면 이란에 대한 직접적인 군사적 침략 및 전쟁에 대한 참여로 간주하겠다”고 강조했다. 한편 이스라엘 매체 i24뉴스에 따르면 미국 정보 당국은 이란이 가까운 시일 내 미국과 이스라엘 목표물을 포함한 공격 범위를 확대하는 방안을 검토 중이라고 평가했다.

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2026.09.06
세계

700㎞ 밖에서 들린 굉음…화산재 뒤덮인 인도네시아 무더기 결항

아낙 크라카타우 화산, 화산재 15㎞ 치솟아 2만2000명 발묶여…발리 국내선도 대거취소 연기를 뿜고 있는 아낙 크라카타우 화산. [인도네시아 지질청] 인도네시아 순다해협의 아낙 크라카타우 화산이 분화하면서 자카르타 수카르노-하타 국제공항을 비롯한 주요 공항 6곳의 운항이 무더기로 중단되고 승객 2만2000여명의 발이 묶였다. 6일(현지시간) 로이터·AFP·알자지라 등에 따르면 수마트라섬과 자바섬 사이 순다해협에 있는 아낙 크라카타우 화산은 지난 4일 밤 분화를 시작했다. 인도네시아 기상기후지질청(BMKG)은 최대 700㎞ 떨어진 곳에서도 들릴 정도의 굉음이 발생했다고 설명했다. 6일 인도네시아 반텐 주 탕에랑에 위치한 수카르노-하타 국제공항에서 여행객들이 줄을 서서 기다리고 있다. 인도네시아 교통부는 자카르타 인근 수카르노-하타 국제공항에서 아낙 크라카토 산 분화로 인한 화산재가 공항 구역 내에서 감지됨에 따라 일요일 이른 아침 공항이 일시적으로 폐쇄되어 수십 편의 항공편 운항이 차질을 빚었다고 밝혔다. [신화통신연합뉴스] 이후 지진 활동과 용암 분출이 이어졌고 6일 새벽에도 추가 분화가 두 차례 발생했다. 인도네시아 기상기후지질청(BMKG)은 화산재가 자바섬 반텐주 방면으로는 최고 1만5000m, 수마트라섬 방면으로는 최고 6000m 높이까지 치솟았다고 밝혔다. 이에 따라 화산에서 150㎞가량 떨어진 수카르노-하타 공항과 반둥 후세인 사스트라네가라 공항 등 6개 공항 운영이 중단됐다. 인도네시아 교통부는 항공편 209편이 영향을 받았고 승객 2만2000여명의 발이 묶였다고 밝혔다. 싱가포르 노선 피해가 가장 컸으며 도하·시드니·쿠알라룸푸르 노선과 발리행 국내선 최소 16편도 취소됐다. 6일 인도네시아 반다르 람풍에서 아낙 크라카타우 산 분화로 발생한 화산재를 제거하기 위해 소방관들이 도로에 물을 뿌리고 있다. [AP연합뉴스] 당국은 이번 분화로 인한 쓰나미 위험은 임박하지 않았다고 밝히면서도, 주민들에게 외출 자제와 마스크·눈 보호구 착용을 당부했다. 주인도네시아 한국대사관도 대기질 악화 가능성을 언급하며 외출 시 마스크 착용을 권고했다. ‘크라카타우의 자녀’라는 뜻의 아낙 크라카타우는 1883년 대폭발로 사라진 크라카타우 화산 자리에서 새로 형성된 화산이다. 당시 폭발과 쓰나미로 3만6000여명이 숨졌고, 2018년 분화 때도 쓰나미로 400명 이상이 희생됐다. 5일 인도네시아 아낙 크라카타우 산에서 발생한 화산 분출 장면을 담은 위성 사진. [타임랩스/로이터]

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2026.09.06
경제

[부동산 손품노트] "재개발 투자금만 봤다가 稅폭탄"…장특공 세제변화 영향 주목해야

재건축·재개발로 통하는 정비사업 시장에서 세금은 '무엇을 샀는지'가 아니라 '언제 샀는지, 언제 살았는지, 언제 파는지'가 정하는 시간의 함수다. 관리처분계획인가일, 멸실일, 준공일 등이 조합원 개인의 세금을 좌우한다. 이 때문에 정비사업 구역 매물을 볼 때는 세금 셈법이 일반 주택용과 다를 수 있다는 점에 유의해야 한다. 프리미엄(웃돈)이 붙은 매매가만 보고 계약했다가 취득세·재산세 셈법이 일반 주택과 다르다는 것을 뒤늦게 알게 되는 경우도 적지 않다. 지금 재개발·재건축 매수를 검토한다면 세금까지 면밀히 계산에 넣어야 하는 이유다. 양도소득세는 조합원이 종전 주택·입주권·완공된 신축 주택을 팔 때 내는 국세다. 정비사업이 아닌 일반 주택 양도와 가장 다른 점은 '입주권'이라는 특수한 자산이 끼어든다는 것이다. 입주권은 세금 계산에서 이중적인 성격을 갖는다. 재산세를 매길 때는 '주택'이 아니라서 불리하지만 다른 집을 팔려고 '몇 채를 가졌는지' 셀 때는 '주택'으로 계산돼 또 불리하다. 정비사업 양도세가 유독 어려운 이유 상당 부분이 이러한 이중성에서 나온다. 양도세 계산에서 원조합원은 재건축·재개발 모두 관리처분계획인가일 이전에 그 땅이나 집을 취득한 사람, 승계조합원은 그 이후 입주권을 사들인 사람이다. 원조합원이 완공 후 받는 새 아파트는 '원래 살던 집이 그대로 이어진 것'으로 취급된다. 그래서 취득 시기가 맨 처음 낡은 집을 샀던 날로 인정되고, 보유기간과 거주기간도 예전 것과 새것을 합쳐서 계산한다. 반면 승계조합원은 입주권을 산 날이 취득 시기다. 비과세 혜택을 받으려면 몇 년을 살아야 하는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받을 수 있는지가 모두 그날에 새로 시작한다. 이번 세제 개편안이 정비사업 조합원들에게 미치는 가장 큰 변화는 장기보유특별공제가 '보유'가 아니라 '거주'를 중심으로 다시 짜인다는 방향성이다. 다만 아직 정기국회 심의가 남아 세부 내용은 달라질 수 있다. 정비사업 조합원에게는 장기보유특별공제 개편이 구조적 문제가 될 수 있다. 공사하는 몇 년 동안 그 집에 살고 싶어도 살 수가 없기 때문이다. 그래서 개편안은 보완 장치를 하나 뒀다. 재건축·재개발의 경우 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 그 집에 계속 살고 있었다면 인가일부터 새 아파트에 입주할 수 있는 날까지의 공사기간 중 절반을 '거주한 것'으로 쳐주는 것이다. 다만 이것은 장기보유특별공제를 얼마나 받을지 계산할 때만 쓰이는 것이지, 세금을 아예 안 내도 되는 '1가구 1주택 비과세'를 받기 위한 2년 거주 요건 자체를 채워주는 건 아니라는 점에 주의해야 한다. 매일경제신문의 프리미엄 재테크 플랫폼 매경플러스는 '부동산 손품노트'에 연재한 '부동산 세금 100가지 사실' 시리즈(전 4편)를 PDF 요약본으로 배포합니다. 연재 당시 뜨거웠던 독자 반응에 힘입어 PDF 책자로 별도 제작했습니다. 언제든 꺼내볼 수 있도록 세금의 흐름과 핵심 구조를 압축 정리했습니다. 매경플러스 유료 구독자는 스마트폰으로 아래 QR코드를 찍거나 홈페이지에서 무료로 내려받을 수 있습니다. [황순민 기자]

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2026.09.06
경제

[머니 이기자] 세입자 전세금 내고, 주인은 월세 받고 … 전월세 안심신탁 출격

전월세 안심신탁제도 이달 첫 도입 전세금 공공기관에 맡겨 펀드로 운용 보증금 1천만원·월세 74만원 세입자 매달 주거비 20만원 넘게 줄어들어 집주인에겐 연 4%대 약정 수익 지급 공실·연체에도 월세 대신 받을수 있어 노후 다세대주택과 빌라 등 주거 건물이 밀집해 있는 서울의 한 빌라촌 전경. 매경DB 최근 몇 년 새 '전세의 월세화'가 빠른 속도로 이뤄지고 있다. 전세사기가 워낙 큰 사회문제였던 데다 정부가 전세 관련 대출과 보증을 축소하는 기조와 맞물렸기 때문이다. 문제는 이 속도가 너무 빠르다는 것. 서울은 아파트는 물론이고 빌라와 오피스텔, 대학가 원룸까지 월세 오름세가 뚜렷해 청년과 서민 등 취약계층에는 치솟는 주거비가 상당한 부담이 됐다. 목돈이 조금이라도 있는 세입자라면 아무래도 매달 빠지는 월세보다 전세를 선호한다. 이에 정부가 시중의 월세 물건을 전세로 전환하는 효과를 주는 제도를 만들겠다고 밝혔다. 이른바 '전월세 안심신탁' 제도다. ◆ 전월세 안심신탁 제도란 보통 전세나 반전세 계약은 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 둘이 맺는다. 세입자가 집주인 통장으로 보증금을 보내면 바로 계약이 체결된다. 그런데 전월세 안심신탁은 이 중간에 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)를 끼워넣는 제도다. HUG, 집주인, 세입자 이렇게 셋이 '3자 계약'을 맺는다. 전월세 안심신탁을 이용하는 세입자는 전세보증금을 집주인이 아니라 HUG에 준다. HUG는 이렇게 모은 보증금을 펀드에 넣고 운용할 계획이다. 이 펀드 수익을 집주인에게 매달 월세처럼 주겠다는 구상이다. 이러면 세입자는 전세로 살며 주거비 부담을 줄일 수 있고, 집주인은 마치 월세를 받는 것과 같은 현금흐름을 구축할 수 있다. ◆세입자, 전세사기 걱정 덜어 일단 이 제도는 특히 세입자에게 좋다. 우선 전세 계약이 끝나면 HUG가 보증금을 세입자에게 돌려주니 전세사기를 당할 걱정이 없어진다. 주거비 부담도 줄어들 것으로 보인다. 정부가 제시한 예시를 살펴보자. 세입자가 보증금 1000만원에 월세 74만원을 내고 서울의 한 낡은 빌라에 산다고 하자. 참고로 서울 빌라 전월세 전환율은 4.7%(5월 기준)이니 '보증금 1000만원+월세 74만원' 계약은 '전세 2억원' 계약과 비슷하다. 이 빌라가 전월세 안심신탁에 가입하고 전세 2억원짜리 매물로 바뀌었다고 가정해보자. 이때 세입자는 2억원이란 거액을 다 갖고 있을 필요도 없다. 전세 세입자를 위한 버팀목대출이 있기 때문이다. 만약 세입자가 전세금의 80%인 1억6000만원에 대해 연 3.97% 이율로 전세대출을 받는다면 매달 이자로 약 53만원이 나간다. 이는 월세 74만원을 내던 것보다 상대적으로 저렴하다. 결국 전월세 안심신탁에 가입하면 세입자로선 매달 주거비가 20만원 넘게 줄어드는 효과를 얻는다. 게다가 기존에 필수였던 전세금 반환보증을 따로 가입하지 않아도 되니 이 보증료도 연간 34만원가량을 아낄 수 있다. ◆펀드 손실 생겨도 집주인에 수익 지급 그렇다면 집주인은 어떤 혜택을 받을 수 있을까. 사실 전월세 안심신탁 제도 성공 여부는 얼마나 많은 집주인이 자발적으로 참여하느냐에 달려 있다. 원하는 사람만 신청하는 방식이지, 의무적으로 가입해야 하는 제도는 아니기 때문이다. 일단 HUG는 세입자가 낸 전세금을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성할 계획이다. 이 펀드는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 내주는 등의 방식으로 운용될 예정이다. 여기에서 전월세 전환율 수준인 연 4%대 이자 수익을 내고 이를 매월 집주인에게 지급하겠다는 구상이다. 앞서 설명한 전세 2억원 빌라 사례를 다시 떠올려보자. 해당 빌라를 가진 집주인에게 HUG가 월세와 거의 비슷한 수준으로 매달 약 73만원의 약정 수익을 준다. 집주인에게는 월세가 밀릴 걱정이 없다는 것도 장점이다. 혹시 HUG가 펀드 운용을 잘하지 못해 손실이 생긴다 해도 집주인에게는 약정 수익을 계속 준다. 사실상 확정이자 개념이다. 또 새 임차인을 구하느라 한두 달 공실이 생겨도 월 수익을 보장한다. ◆근저당 잡힌 집주인 참여할 듯 정부와 HUG가 여러 인센티브를 마련했지만 현실적으로 집주인 참여는 제한적일 것이라는 전망도 나온다. 안정적 월세 수입을 중시하는 일부 빌라 임대인이나 집에 근저당이 설정돼 있어 세입자를 구하기 어려운 임대인이 관심을 보일 것으로 예상된다. ◆9월 LH 매입임대 500가구 시범 공급 이 제도에 관심이 있다면 9월 HUG 홈페이지를 잘 살피며 모집공고를 확인해야겠다. 신청 방식은 두 가지다. 먼저 임대인이 내 집을 안심신탁으로 맡길 테니 HUG에 임차인을 구해오라고 할 수 있다. 아니면 임대인과 임차인이 미리 안심신탁을 활용하자고 합의한 뒤 이 사업을 신청할 수도 있다. 정부는 우선 한국토지주택공사(LH)가 가진 매입임대주택 500가구부터 전월세 안심신탁 방식으로 시범 공급할 계획이다. 10월부터 본격 신청을 받아 11월에 3자 계약을 맺는 게 목표다. [이희수 기자]

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2026.09.06
경제

임대주택 공급 3년새 81% 뚝 …'기업형 임대' 늘려 전월세난 대응

치솟는 월세에 …정부, 기업형 임대 종부세 완화 검토 '다주택자 개인' 구조서 벗어나 기업임대·리츠 중심으로 전환 보유세 부담 낮추며 공급 촉진 건설업계 "稅혜택만으론 부족 택지·금융 관련 지원 병행을" 정부가 법인형 임대사업자에 대한 종합부동산세 부담 완화를 검토하는 것은 개인 다주택자에게 의존해온 민간임대주택 공급 구조를 기업 중심으로 바꾸려는 정책 전환으로 풀이된다. 20년 이상 안정적으로 임대주택을 공급하는 기업에 세제 혜택을 줘 새로운 주택 시장 '플레이어'로 육성하겠다는 것이다. 주택 공급 확대에 속도전을 천명한 정부가 민간임대 시장에서도 가용 수단을 총동원하고 나선 셈이다. 6일 정부 부처 등에 따르면 8·13 공급대책을 앞두고 국토교통부 등 관계 부처는 신축 주택을 매입해 20년 이상 장기 임대하는 법인에 세제 혜택을 주는 방안을 추진했다. 조정대상지역에서 종부세 합산배제를 허용하고 비조정대상지역에서는 합산배제 대상 임대주택의 공시가격 기준을 3억원 높이는 방안 등이 검토됐다. ◆ 매입임대·건설임대 모두 촉진 개인과 법인 간 세제 형평성 문제가 제기되면서 8·13 대책에는 담기지 않았지만 정부는 이후 매입임대뿐 아니라 직접 주택을 지어 공급하는 건설임대사업자로까지 세제 지원을 확대하는 방안을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 "건설을 통해 민간임대를 하는 사업자들이 주택 시장에 플레이어로 참여해 공급을 촉진할 수 있도록 길을 여는 취지"라고 말했다. 정부가 법인형 임대 육성에 나선 것은 민간임대주택 공급이 급격히 위축됐기 때문이다. 국토부 임대주택통계에 따르면 서울 건설형 임대주택 신규 공급은 2021년 2만1115가구에서 2022년 1만1804가구, 2023년 4763가구, 2024년 3976가구로 3년 만에 81% 감소했다. 국내 임대주택 재고 역시 2020년 이후 5년간 330만가구 안팎에 머물렀다. 고금리와 공사비 상승으로 2022~2023년 인허가·착공이 위축된 여파까지 겹치면서 전월세 시장의 공급 부족도 심해지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 아파트 평균 월세가격은 162만원으로 집계됐다. 서울 연립·다세대 평균 월세도 67만원으로 전년 동월 62만9000원보다 6.52% 올랐다. 종부세 합산배제는 법인형 임대의 사업성을 좌우하는 핵심 인센티브로 꼽힌다. 법인형 임대는 수십~수백 가구를 장기간 보유하면서 임대료로 수익을 내는 구조여서 매년 발생하는 보유세가 수익률에 직접적인 영향을 미친다. 합산배제가 확대되면 장기 보유에 따른 세 부담을 낮춰 기업의 시장 진입 문턱을 낮출 수 있다. 정부는 이를 통해 개인 다주택자가 주도해온 민간임대 시장을 공공과 기업이 함께 공급하는 구조로 재편한다는 구상이다. 비제도권 민간임대 시장은 전세사기와 비자발적 퇴거, 임대주택 재고 변동에 따른 전셋값 급등 등 시장 불안 요인을 안고 있다는 판단에서다. 당정에서도 임대주택을 개발·보유·운영하는 법인형 민간임대를 새로운 공급 주체로 육성해야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 안도걸 더불어민주당 의원은 지난달 21일 '전월세 안정을 위한 즉시 공급 가능한 반영구적 민간임대주택 공급 촉진방안' 세미나에서 "종부세 등 세제와 금융 지원, 택지 문제에서 조건이 맞춰지면 시세차익 없이도 임차인이 감당할 수 있는 민간임대주택 비즈니스 모델이 만들어질 것"이라며 관련 특별법 제정 필요성을 강조했다. ◆ 건설업계 "금융지원도 필수" 다만 업계에서는 종부세 완화만으로 법인형 임대의 사업성을 확보하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 특히 땅값이 높은 서울에서는 종부세 부담이 사라지더라도 임대료 수입만으로 사업비와 금융비용을 감당하기 쉽지 않다는 것이다. 리츠·자산운용 업계에서 "세제 혜택은 필요조건이지 충분조건은 아니다"는 반응이 나오는 이유다. 법인형 임대사업자를 별도 정책 대상으로 정의하고 이에 맞는 세제·금융·주택정책 체계를 마련해야 한다는 주장도 나온다. 맹그로브 운영사 MGRV의 조강태 대표는 "기업형 장기 임대를 명확하게 정의하고 장기 임대 의무 등 기업이 감수해야 할 의무도 함께 규정해 취득·보유·운영·매각·재투자가 하나의 순환으로 작동하도록 해야 한다"고 말했다. [진영화 기자 / 박재영 기자 / 박소은 기자]

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2026.09.06
경제

3기 신도시 사전청약 가격표의 배신…본청약서 20~40% 뛰었다

[수년간 기다린 당첨자 이탈 속출] 사업 지연으로 공사비 등 치솟아 인천계양 59㎡ 최대 39.8% 급등 남양주왕숙·고양창릉 20% 이상↑ 95곳 중 제때 본청약은 1곳 그쳐 공급 예고보다 실제 속도 높여야 3기 신도시 사전청약 당시 제시됐던 ‘추정분양가’가 본청약 과정에서 사실상 무의미해지고 있다. 인천계양에서는 3년 만에 분양가가 최대 40% 뛰었고 남양주왕숙2와 고양창릉에서도 예상가 대비 20~30% 넘게 상승했다. 정부가 사업 지연과 분양가 불확실성 등을 이유로 2024년 사전청약을 중단했지만 기존 당첨자들은 수년간 누적된 사업비 상승 부담을 고스란히 떠안으며 상당수가 분양을 포기하는 실정이다. 6일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 인천계양 A6블록 전용 59A㎡의 본청약 분양가는 5억 3490만 원으로 사전청약 당시 추정분양가 3억 8262만 원에 비해 39.8%나 올랐다. 전용 84A㎡도 5억 2770만 원에서 7억 1433만 원으로 35.4% 상승했다. 사전청약 당시와 비교하면 각각 1억 5228만 원, 1억 8663만 원을 더 부담해야 하는 셈이다. 다른 3기 신도시에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 남양주왕숙2 A3블록 전용 59㎡는 추정분양가 4억 1435만 원에서 본청약 분양가 5억 2634만 원으로 27.0% 상승했고, 84㎡는 5억 6330만 원에서 7억 3245만 원으로 30.0% 뛰었다. 고양창릉 S1블록 전용 84㎡ 역시 6억 4179만 원에서 7억 8340만 원으로 22.1% 올랐다. 당첨의 기쁨은 잠시였다. 사전청약만 믿고 수년간 기다린 당첨자들은 정작 본청약 문턱에서 대거 이탈하고 있다. 남양주왕숙2 A1에서는 180명, A3에서는 143명, 고양창릉 S1에서는 150명이 본청약을 포기했다. 사전청약 당시 제시된 가격을 토대로 자금계획을 세웠지만 실제 분양가는 1억~2억 원씩 뛰면서 당초 예상보다 부담이 크게 늘어났기 때문이다. 이들이 빠져나간 자리에는 신규 청약자들이 대거 몰렸다. 왕숙2 A3의 일반청약 경쟁률은 126.8대 1, A1은 105.5대 1, 창릉 S1은 61.2대 1에 달했다. 미래 공급을 미리 제시해 무주택자의 주거·자금계획을 돕겠다는 사전청약 제도지만 결과적으로는 수년간 기다린 기존 당첨자를 본청약 단계에서 밀어내고, 높아진 분양가를 감당할 수 있는 수요자만 남게 됐다. 당초 사전청약은 집값 급등기였던 2021년 향후 공급 물량을 시장에 제시하고 무주택자의 매수 불안 심리를 낮추기 위해 도입됐다. 문제는 사전청약으로 공급 시점을 앞당겨 제시했지만 실제 사업 속도가 이를 따라가지 못했다는 점이다. 지구계획 승인 이후에도 토지보상과 택지조성, 주택사업승인 등 여러 절차가 남아 있어 사업이 지연될 경우 본청약 일정도 함께 밀렸다. 남양주왕숙2 A3는 2024년 9월 예정이던 본청약이 2026년 5월로 약 1년 8개월 늦어졌다. 사업 지연이 반복되자 정부는 2024년 본청약 일정과 분양가를 예측하기 어렵다는 제도적 한계를 인정하고 신규 사전청약을 중단했다. 당시 공공 사전청약 95개 블록 가운데 본청약을 마친 곳은 13곳에 불과했고 예정된 일정을 지킨 곳도 단 한 곳에 그쳤다. 국회예산정책처에 따르면 지난해 6월 말까지 본청약을 마친 31개 블록 중 30개(96.8%)에서 실제 분양가가 추정분양가보다 높았으며, 이 가운데 19개 블록은 상승폭이 10%를 넘었다. 신규 사전청약은 중단됐지만 이미 당첨된 수요자들이 떠안은 부담은 해소되지 않은 상황이다. 사전청약 이후 당초 본청약 예정 시점까지 오른 지가와 공사비 등은 최종 분양가에 반영되는 만큼, 추정 분양가와 실제 분양가 사이의 격차는 그대로 당첨자들이 추가로 감당해야 할 몫으로 남았다. 정부와 LH는 계약금·중도금 부담 완화와 집단대출 지원, 추가 지연 기간의 분양가 상승 억제책 등을 내놨지만 추정분양가 자체를 보장하지는 않는다. 최근 LH는 주택공급 속도를 앞당기기 위해 보상 업무를 담당할 인력을 충원하는 등 조직 ·인력 개편에 나섰으나 사전청약에 나선 아파트의 속도를 크게 앞당기는 것은 힘들 전망이다. 전문가들은 사전청약이 실제 주택 공급 시기를 앞당기지 않은 채 청약 시점만 앞당기는 구조인 만큼 가격과 일정의 불확실성을 피하기 어려운 근본적 한계가 있다고 지적한다. 결국 핵심은 실제 공급 속도를 얼마나 높일 수 있느냐에 달렸다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “사전청약은 사업이 언제 가능할지 확정되지 않은 단계에서 당첨자를 뽑은 만큼 가격과 일정의 불확실성이 클 수밖에 없었다”고 말했다. 이어 “이 문제는 단순한 제도 개선만으로 해결할 수 있는 사안이 아니다”며 “주택은 결국 물리적인 건축물을 만들어내는 일인 만큼 공급을 앞당겨 보이게 하는 것보다 인허가와 택지조성 등 실제 주택 공급 속도를 높이는 것이 핵심”이라고 강조했다.

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2026.09.06
경제

캘퍼스·노르웨이 중앙은행, MBK 손 들어줬다 [fn마켓워치]

고려아연 감사위원 후보 박유경 APG 본부장 지지 캘리포니아공무원연금 제공 [파이낸셜뉴스] 세계 최대 연기금 가운데 하나인 노르웨이 중앙은행 투자관리청(NBIM)과 미국 최대 공적연금인 캘리포니아공무원연금(캘퍼스)이 고려아연 임시 주주총회에서 MBK파트너스·영풍이 추천한 감사위원 후보에 찬성표를 던지기로 했다. 의결권 자문사 다수가 최윤범 고려아연 회장 측을 지지한 흐름과는 정반대 결론이다. 국내 대형 상장사에 '3% 룰'이 처음 적용되는 표 대결에서 글로벌 기관투자가들이 MBK 쪽에 힘을 실은 셈이다. 6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NBIM은 사전 의결권 행사 공시를 통해 오는 9일 열리는 고려아연 임시 주총 안건 가운데 주주제안인 박유경 전 네덜란드연기금(APG)자산운용 본부장의 감사위원 선임에 찬성 의사를 밝혔다. 반대로 회사 측이 올린 백인규 후보 선임안에는 반대표를 행사한다. 이형규·서은숙 독립이사 선임안 역시 반대, 주주제안인 이준봉·심혜섭 후보 선임안에는 찬성으로 방향을 정했다. NBIM은 표결 이유로 "이사회가 주주 최선의 이익에 따라 행동하지 않을 때 주주는 이사회 변화를 요구할 권리를 가져야 한다"는 원칙을 제시했다. 이어 "이사회가 주주의 중대한 요구에 대응하지 못했는지, 주주제안을 우회하려 했는지, 주주 승인 없이 주주권을 제한하는 지배구조 변경을 실행했는지를 따진다"고 설명했다. 만족스럽지 못한 재무·전략 성과, 부실한 위험 관리, 이해관계자에 대한 부적절한 대우도 판단 요소로 꼽았다. 다만 NBIM은 의결권 행사 방향은 내부 결정이며 제3자와 합의된 바 없고, 다른 주주의 표결에 영향을 주려는 의결권 대리 권유가 아니라는 점을 함께 명시했다. 캘퍼스도 같은 결론을 냈다. 캘퍼스는 의결권 자문사 글래스루이스의 의결권 행사 플랫폼을 통해 박유경 후보 선임안에 찬성 방침을 공개했다. 글래스루이스가 회사 측 후보를 지지했음에도 최종 판단이 갈렸다는 점에서 주목된다. 자문사 권고와 실제 표결이 반드시 일치하지 않는다는 사실을 보여준 사례다. 이번 주총의 최대 승부처는 감사위원 1명 선임이다. 지난해 7월 국회를 통과한 1차 상법 개정안에 따라 감사위원을 겸하는 이사 선임 때 최대주주와 특수관계인 의결권을 합산 3%로 제한하는 '3% 룰'이 대형 상장사에 처음 적용된다. 지분율 우위가 사실상 무력화되는 구조여서 국민연금과 외국인, 기관투자가 표심이 결과를 가른다. 고려아연 외국인 지분율은 20% 안팎으로, 이들의 향배가 결정적 변수로 지목된다. 전초전인 의결권 자문사 대결에서는 고려아연이 앞섰다. 회사 측 백인규 후보에는 ISS, PIRC, 이건존스 프록시서비스, 서스틴베스트, 글래스루이스, 한국의결권자문, 한국ESG연구소, 한국ESG평가원 등 8곳이 찬성을 권고했다. MBK·영풍은 지난달 30일 한국ESG기준원(KCGS) 한 곳에서 찬성 권고를 받았다. MBK는 열세를 만회하기 위해 독립성을 앞세우고 있다. 박 후보는 MBK가 자체 구성한 독립심사위원회가 공개 추천 절차를 거쳐 선정한 인물이다. MBK는 주총 안건자료에서 "백 후보가 고위 임원으로 재직했던 한국 딜로이트그룹은 고려아연과 지속적으로 업무 관계를 이어와 이해상충 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 딜로이트안진은 지난해 이른바 크루서블 프로젝트 재무 실사를 수행한 것으로 알려졌다. 백 후보는 딜로이트안진에서 회계·감사와 재무자문 업무를 담당하며 한국 딜로이트그룹 이사회 의장과 ESG센터장을 지냈다. MBK는 최 회장 측 우호지분으로 분류돼온 한화와 LG화학에도 공개서한을 보내 박 후보 지지를 요청했다. 반면 고려아연은 박 후보가 특정 사모펀드의 추천을 받은 만큼 감사위원의 중립성을 담보하기 어렵다는 입장이다. IB업계 관계자는 "글로벌 연기금은 자문사 권고와 별개로 자체 지침에 따라 이사회 견제 기능을 우선 판단하는 경향이 있다"며 "3% 룰 아래에서는 소수 지분이 결과를 뒤집을 수 있어 막판까지 표 계산이 이어질 것"이라고 말했다.

부동산대책네팔대홍수이재명대통령지방선거쿠팡

2026.09.06
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