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경제공공임대도 부모찬스? "보증금 14억" 그런데...자산 6.6억 넘으면 탈락
[MT리포트] 공공임대의 역설 (上) [편집자주] 보증금이 14억원에 육박하는 장기전세주택이 등장하면서 무주택자의 주거 안정을 지원한다는 공공임대의 취지가 무색해졌다는 지적이 나온다. 높은 보증금과 현실을 반영하지 못하는 소득·자산 기준의 모순을 짚고 공공임대의 개선 방향을 살펴본다. ━ 공공임대 맞아?..."보증금 무려 14억" 서울 아파트 전셋값의 2배 ━ 강남권 주요 장기전세 보증금 상승 현황, 보증금 10억원 초과 장기전세 모집 물량/그래픽=윤선정 서울 강남권 장기전세주택 보증금이 14억원에 육박했다. 주변 전셋값에 연동해 공공임대 보증금도 5년 새 40% 가까이 뛰면서 최고액은 서울 아파트 평균 전셋값의 2배에 달했다. 입주자는 일정한 소득·자산 기준을 충족해야 하지만 보증금은 보유할 수 있는 자산의 2배를 웃도는 '공공임대의 역설'이 커지고 있다. 3일 서울주택도시개발공사(SH) 장기전세Ⅰ·Ⅱ 입주자 모집공고에 따르면 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡의 보증금은 13억8840만원에 이른다. 2021년 모집 당시 10억100만원에서 5년간 3억8740만원(38.7%)이 올랐다. KB부동산이 집계한 지난 8월 서울 아파트 평균 전셋값 7억1178만원보다도 6억7662만원(95.1%) 비싼 수준이다. 보증금 10억원 초과 물량은 '장기전세Ⅰ' 82가구와 '장기전세Ⅱ'인 미리내집 89가구 등 총 171가구다. 일부 단지와 주택형이 겹치지만 SH는 각각 별도로 배정된 물량이라고 설명했다. 전체 171가구 가운데 168가구가 강남·서초구에 몰렸고 나머지 3가구는 양천구에 공급됐다. 단지별 최고 보증금은 반포자이 전용 84㎡ 12억6360만원, 청담자이 전용 82㎡ 11억9340만원, 청담르엘·래미안대치팰리스 전용 59㎡ 11억7000만원 등이다. 래미안 원펜타스와 래미안퍼스티지 전용 59㎡도 각각 11억4660만원, 10억4520만원으로 10억원을 웃돌았다. 장기전세주택은 무주택 서울시민에게 주변 시세보다 낮은 보증금으로 공급하는 공공임대주택이다. 장기전세Ⅰ 신청자는 소득과 자산 기준을 모두 충족해야 한다. 매입형 전용 60㎡ 이하는 도시근로자 가구당 월평균소득의 105%, 맞벌이는 140% 이하다. 전용 60㎡ 초과는 각각 150%, 200% 이하다. 기본 총자산 기준은 6억6200만원, 자동차 가액 기준은 4542만원이다. 최고 보증금은 기본 총자산 기준보다 7억2640만원 많아 2.1배에 달한다. 장기전세 보증금은 인근 2~3개 단지의 전세계약금액 평균을 토대로 정해져 민간 전셋값이 오르면 함께 상승한다. KB부동산에 따르면 지난 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 1년 전보다 9.2% 올랐다. 신규 입주 감소와 재개발·재건축 이주 수요가 맞물려 강남권 전셋값이 더 오르면 장기전세 보증금도 추가 상승할 가능성이 크다. ━ "자산 6.6억 넘으면 탈락" 그런데 보증금은 13.9억…어떻게 들어가나 ━ 10억원 넘는 장기전세 171가구/그래픽=김다나 서울 강남권 장기전세주택의 최고 보증금이 기본 총자산 기준의 2배를 웃돌면서 자격 요건과 실제 자금 조달 능력 사이의 괴리가 커지고 있다. 일정 수준 이하의 소득·자산 기준을 충족해야 신청할 수 있지만 정작 입주하려면 10억원이 넘는 목돈이 필요하다. 3일 서울주택도시개발공사(SH)가 지난달 낸 장기전세주택 입주자 모집공고에 따르면 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡의 보증금은 13억8840만원으로 가장 높았다. 신청자는 총자산이 기본 6억6200만원 이하여야 하지만 요구되는 보증금은 이보다 7억2640만원 많다. 보증금이 총자산의 2.1배에 달하는 셈이다. 총자산은 부동산과 금융자산, 자동차, 임차보증금 등을 합산한 뒤 금융기관 대출 등 인정되는 부채를 차감해 산정한다. 고액 보증금은 중대형에만 국한되지 않는다. 전용 59㎡인 청담르엘과 래미안대치팰리스는 각각 11억7000만원, 래미안퍼스티지는 10억4520만원이다. 보증금 10억원 초과 물량도 빠르게 늘고 있다. 2021년 8월 모집 당시에는 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 1개 단지·5가구뿐이었지만 지난달 장기전세Ⅰ 공고에서는 6개 단지·82가구로 확대됐다. 같은 달 별도로 모집한 장기전세Ⅱ(미리내집)에도 7개 단지·89가구의 보증금이 10억원을 상회했다. 두 공고를 합치면 10억원 초과 물량이 총 171가구에 이른다. 이번 장기전세Ⅰ의 2인 가구 월평균소득 상한은 전용 60㎡ 이하 615만9584원, 초과 879만9405원이다. 맞벌이는 각각 821만2778원과 1173만2540원까지 허용된다. 소득과 자산 기준을 모두 충족하더라도 보증금을 마련하지 못하면 입주할 수 없다. 장기전세Ⅰ은 계약할 때 보증금의 10%, 입주할 때 나머지 90%를 내야 한다. 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 당첨자는 계약금 1억3884만원에 이어 입주 전까지 잔금 12억4956만원을 납부해야 한다. 보증금 분할납부나 월세 전환 방식도 적용되지 않는다. 장기전세Ⅰ·장기전세Ⅱ(미리내집) 자격 현황/그래픽=최헌정 신혼부부 대상인 미리내집은 지난 4월부터 최초 보증금의 30%를 퇴거 때까지 유예하는 분할납부제를 시행하고 있다. 보증금이 13억8840만원이면 70%인 9억7188만원을 먼저 내고 유예된 4억1652만원에는 연 2.73%의 이자를 부담한다. 초기 부담을 낮췄지만 여전히 10억원에 가까운 자금이 필요하다. 대출로도 충당하기도 쉽지 않은 수준이다. 수도권 주택은 임차보증금이 7억원을 넘으면 한국주택금융공사(HF)의 일반전세자금보증 대상에서 제외된다. SGI서울보증이나 은행별 상품을 이용할 수 있지만 대출 한도와 금리는 차주의 소득과 신용도에 따라 달라진다. 공공임대마저 이른바 금수저들에게 돌아간다는 비판이 나오는 것도 이 때문이다. 장기전세Ⅰ의 입주 자격은 모집공고일을 기준으로 판단한다. 당시 자산 기준을 충족해 당첨되면 이후 부족한 보증금을 부모 등에게 빌려 납부하는 데 별도의 제한은 없다. 다만 2년 뒤 재계약 심사에서는 임차보증금이 자산에 포함되는 반면 개인 간 차입금은 부채로 인정되지 않는다. 부모의 도움으로 입주하더라도 재계약 때 총자산 기준을 초과할 수 있는 셈이다. 금융기관 대출만으로 10억원이 넘는 보증금을 마련하기 어려운 만큼 현실적으로는 부모가 부족한 자금을 빌려주거나 지원할 수 있는 가구가 유리하다. 결국 부모 지원이 없는 청년·신혼부부는 보증금에 막히고 자산이 적더라도 소득이 높은 맞벌이 가구는 소득 기준에 막히는 구조다. 그렇다고 해서 보증금 수준을 단번에 낮추기도 쉽지 않다. SH는 공사채를 발행해 장기전세주택 사업 재원을 마련하고 입주자가 낸 보증금을 공사채 상환과 기존 임차인의 보증금 반환 등에 활용한다. 보증금 책정 비율을 낮추면 입주자 부담은 줄지만 SH의 현금 유입과 공사채 상환 재원도 감소한다. 형평성 논란과 소셜믹스 취지 훼손도 부담이다. 서울시는 보증금을 일률적으로 낮추면 같은 금액으로 강남과 강북에 거주하는 이른바 로또 전세 논란이 생길 수 있다고 지적한다. 반대로 고가 보증금을 이유로 강남권 공급을 줄이면 다양한 계층이 함께 거주하는 소셜믹스 취지가 훼손될 수 있다. ━ "전셋값 미친 상승"...'시세의 80%' 공공임대도 '억소리' ━ 미리내집 연간 공급 현황 및 향후 목표/그래픽=윤선정 최근 강남권의 공공임대 주택의 보증금이 10억원대를 넘어서면서 '반쪽짜리 공공성' 논란이 커지고 있다. 공공임대 보증금을 시장가격에 연동해 책정하다 보니 시세보다 저렴하다는 장점보다 민간 임대시장의 시세가 오르면 입주자의 부담도 함께 커지는 약점이 더 부각되는 모습이다. 서울시가 미리내집을 중심으로 장기전세 공급을 확대할 계획인 만큼 공급량 못지않게 '시세 연동형 보증금'의 한계도 들여다봐야 한다는 지적이 나온다. 3일 서울시와 업계에 따르면 장기전세 보증금은 주변 전세 시세의 80% 이하 수준으로 책정된다. 공공이 임의로 가격을 정하는 것보다 객관적이고 시장가격과의 괴리도 줄일 수 있다는 장점이 있다. 그러나 시장가격이 상승하거나 주변 전세가격이 높게 형성된 지역에서는 이 같은 방식이 오히려 부담으로 작용할 수 있다. 시세의 80%를 적용한다고 가정하면 인근 전셋값이 5억원일 때 보증금은 4억원이지만 전셋값이 10억원으로 뛰면 보증금도 8억원으로 높아진다. 할인율은 그대로지만 실제 부담액은 두 배가 되는 셈이다. 공공이 민간보다 저렴하게 공급한다는 점에는 변함이 없지만 무주택자와 사회초년생 등의 주거사다리로서의 공공임대의 기능은 약해질 수밖에 없다. 특히 문제가 되는 곳은 강남 등 이른바 선호지역이다. 공공임대주택의 취지는 주거 안정에 있지만 해당 지역의 높은 전세가격을 기준으로 보증금을 산정하면 공공임대조차 상당한 목돈을 요구하게 된다. 10억원을 훌쩍 웃도는 최근 강남권 장기전세의 고액 보증금 사례는 이 같은 구조가 현실에서 어떻게 나타나는지를 보여준다. 더 큰 문제는 공공임대 보증금 수준과 정책 기준이 서로 충돌한다는 점이다. 공공임대는 입주자 선정시 소득과 자산을 따진다. 주거비 부담 능력이 상대적으로 낮은 가구를 선별해 공공주택을 제공하기 위해서다. 하지만 정작 입주자가 내야 할 보증금은 해당 가구의 소득이나 자산보다 주변 집값과 전셋값의 영향을 크게 받는다. 집값과 전셋값이 오를수록 두 기준 사이의 간극이 커지고 입주자의 실질적인 주거비 부담도 높아진다. 신보연 세종대 부동산 AI융합학과 교수는 장기전세와 미리내집의 이 같은 구조적 한계를 지적했다. 신 교수는 "미리내집이 시세보다 저렴하게 공급되더라도 강남 등 선호 지역은 주변의 높은 전셋값 때문에 보증금이 신혼부부 등이 감당하기 어려운 수준까지 올라간다"며 "공공임대의 가격을 시장가격에서 완전히 떼어놓기는 어렵더라도 최소한 일정 수준 이상의 상승을 제한하거나 입주자의 소득과 금융비용을 반영해 실질 부담을 낮추는 장치를 마련해야 한다"고 지적했다. 신 교수는 또 "서민층이 아니더라도 중산층까지 보편적인 임대주택의 혜택을 받을 수 있도록 하는 것도 필요하다"며 "한정된 공급 물량을 모든 지역에 동일하게 배분하기보다는 실제 미리내집 이용자가 부담할 수 있는 금액이 어느 정도인지 먼저 산정하고 그에 맞는 지역에 공급을 더 많이 하는 방식이 요구된다"고 말했다. 서울시는 장기전세와 미리내집 공급을 지속적으로 확대할 계획이다. 미리내집은 2024년 공급을 시작한 이후 올해 8월까지 총 7108호가 공급됐다. 서울시는 매년 약 4000호를 확보해 2030년까지 1만7500호를 추가 공급한다는 계획이다. 공급 규모가 커질수록 현행 보증금 산정 방식이 입주자의 실질적인 부담에 미치는 영향도 커질 수밖에 없다. 공공임대 물량을 늘리는 것과 동시에 시장가격에 연동된 보증금이 실제 수요자의 주거 부담을 키우지 않는지 점검하고 시세 연동 방식의 보완책을 서둘러 마련해야 한다는 지적이 나오는 이유다.
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경제기준금리 3% 시대, 금융주 희비 교차…은행 뛰는데 증권은 ‘뒷걸음질’
KRX 은행 지수 7.9% 뛸 때 증권은 약보합 자금 이탈에 주식 거래대금 급감…증권사 하반기 실적 비상 한·미 통화 긴축 기조…은행주 우위 국면 지속 전망 신현송 한국은행 총재가 8월 27일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융통화위원회 본회의에 참석해 의사봉을 두드리고 있다. [사진 공동취재단] [이코노미스트 이병희 기자] 한국은행 금융통화위원회가 지난 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상하면서 금융주의 희비가 엇갈렸다. 은행 관련주는 상승한 반면 증권 관련주는 하락세를 기록했다. 은행은 금리 상승에 따른 이자이익이 두터워질 것이란 전망이 나왔지만, 유동성 감소와 주식 거래 위축 우려에 증권주가 충격을 받은 것으로 풀이된다. 한은은 지난 7월 16일 기준금리 인상에 이어 이례적으로 기준금리 연속 인상 카드를 빼들었다. 국내 기준금리가 연 3%대에 재진입한 것은 1년7개월 만이다. 한국은행이 연속 인상 카드를 꺼내 들며 긴축 기조를 한층 강화함에 따라 국내 증시에서는 금융업종 내 명암이 확연하게 갈리고 있다. 한국거래소에 따르면 지난 21일부터 28일까지 한 주간 KB·신한·하나·우리금융지주 등 주요 금융지주와 은행주로 구성된 ‘KRX 은행’ 지수는 7.90% 상승했다. 반면 미래에셋·한국금융지주·NH투자증권 등이 속한 ‘KRX 증권’ 지수는 0.08% 내리며 약보합을 기록했다. 같은 기간 국내 금융 섹터 전체를 묶은 ‘KRX300 금융’ 지수가 6.49% 상승한 것과 비교하면 증권업종의 소외 현상은 더 두드러진다. 금융투자업계에서는 한은의 통화 긴축 기조와 글로벌 금리 변동성이 이어지는 동안 이러한 섹터 내 주가 차별화 양상이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 은행, 예대마진 확대로 순이자마진 개선…금리 인상 수혜 전망 은행주는 전통적인 금리 인상기 대표 수혜주의 입지를 다시 한번 다지고 있다. 대개 기준금리가 오르면 대출금리가 예금금리보다 한발 빠르게 상승한다. 이에 따라 예대금리차(예금금리와 대출금리의 차이)가 확대되면서 은행의 핵심 수익성 지표인 순이자마진(NIM)이 대폭 개선된다. 고금리가 지속되면 가계를 비롯해 기업의 대출 성장세가 다소 둔화하는 모습이 나타나지만 그럼에도 기존 대출에서 발생하는 이자이익이 은행의 실적 하단을 지탱할 전망이다. 여기에 반도체를 비롯한 기존 주도주들이 조정을 받는 과정에서 외국인과 기관 투자가들의 자금이 높은 배당 수익률과 안정적인 이익 방어력을 갖춘 은행주로 대거 유입되고 있다는 점도 은행주를 밀어올리고 있다. 주식시장 유동성 축소…증권사 수수료 수익 직격탄 증권주는 금리 인상 국면에서 직격탄을 맞을 것으로 전망된다. 금리가 상승하면 시중 자금이 안전자산으로 몰린다. 주식시장에 유입됐던 자금이 은행 예적금이나 국공채 등 안전자산으로 빠르게 이동한다는 뜻이다. 이로 인해 주식시장 전체의 거래대금이 크게 줄어 증권사의 핵심 수익원인 브로커리지(위탁매매 중개) 수수료 수입이 직격탄을 맞을 수 있다고 전문가들은 설명한다. 거래대금 위축은 증권사 전반의 실적 기반을 약화시키는 가장 직접적인 요인이다. 한국거래소에 따르면 8월 1일부터 이달 들어 지난 21일까지 유가증권시장 상장주식의 일평균 회전율은 0.56%를 기록했다. 상장주식 회전율은 거래량을 상장주식 수로 나눈 수치다. 투자자들이 주식을 얼마나 활발하게 사고파는지를 보여주는 지표 중 하나다. 일평균 회전율이 1%가 안 된다는 것은 상장주식 1000주 가운데 하루 평균 거래량이 10주 미만이라는 뜻이다. 지난 1월 유가증권시장 일평균 상장주식 회전율은 0.86%에서 2월 1.65%, 3월 1.74%를 기록했고 4월(1.49%)과 5월(1.16%)에도 1%를 넘었던 것과 비교하면 거래량이 얼마나 줄었는지 짐작할 수 있다. 글로벌 긴축 기조 연장선…“금융 섹터 내 차별화 나타날 것” 최근 케빈 워시 미 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 잭슨홀 연설에서 기준금리 인상 시그널을 준 것도 향후 국내 주식시장에는 충격을 줄 수 있다는 해석도 나온다. 워시 의장은 지난달 28일(현지시간) “기조적 물가상승률이 목표치를 향해 분명하고 충분한 속도로 움직이고 있다는 확신이 있어야만 한다”며 “그렇지 않으면 우리에겐 할 일이 있다”고 말했다. 그는 “단기 금리는 연준의 양대 책무 달성을 위한 주된 수단”이라고도 했다. 인플레이션이 둔화하지 않으면 얼마든지 기준금리를 인상할 수 있다는 점을 밝힌 셈이다. WSJ은 “인플레이션을 억제하겠다는 결의를 가장 강력하게 표명했으며, 연준이 어떻게 그 목표를 달성해야 하는지에 대한 가장 명확한 설명을 내놓았다”고 평가했다. 워시 의장의 이런 발언을 종합하면 연준을 비롯해 주요국들이 고금리 환경을 한동안 이어갈 가능성이 큰 것으로 예상된다. 신현송 한은 총재도 국내 기준금리를 3%로 올린 직후 “가래로 막을 것을 호미로 막았다”고 말한 바 있다. 이런 상황에서 금융 섹터 내 은행주와 증권주 간의 실적‧주가 차별화는 지속될 전망이다. 최정욱 하나증권 연구원은 보고서를 통해 “당분간 반도체보다는 비(非)반도체 업종에 대한 관심이 커질 수 있는 상황인 데다 매크로 환경도 은행주에 우호적인 상황”이라고 설명했다. 최 연구원은 “기준금리 연속 인상에도 향후 인상 속도가 둔화할 것이라는 점 때문에 국채금리는 오히려 하락한 점이 은행주 상승 폭을 제한하는 모습이었다”면서도 “속도의 문제일 뿐 금리인상이 지속될 것이라는 점에는 의심의 여지가 없어 국내 국채금리 하락 현상은 일시적일 가능성이 크다고 판단한다”고 했다. 그는 “9월 중순 미 연방공개시장위원회(FOMC) 회의까지는 금리 인상 기대 심리가 지속될 것이고, 이는 은행주에 우호적으로 작용할 전망”이라고 덧붙였다.
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경제"아파트 살 돈 없으면요?"...무주택자 '이것' 공부해야[집 나와라 뚝딱!]
재개발·재건축 전문가 김재경 투미부동산 박사 "빌라 공급 확대, 핵심 빗나가" "전월세 시장 불안...집 빨리 사야 안정" 정부의 8.13 공급대책, 2030 무주택자는 앞으로 어떻게 대응해야 할까요? 재개발·재건축 전문가 김제경 박사와 함께 공급대책의 실효성부터 재개발 투자 전략, 3기 신도시 청약까지 2030의 현실적인 내 집 마련 방법을 짚어봅니다. [파이낸셜뉴스] 정부가 수도권 주택 공급 확대 의지를 다지고 있지만 실효성 논란이 끊이지 않고 있다. 여기에 매매·전세·월세가 동시에 오르는 트리플 강세가 이어지면서 2030세대 무주택자들은 '언제, 어디에' 집을 마련해야 할지 혼란을 느끼는 경우가 많다. ■"공급대책, 구체적 청사진 빠져...용산은 논의 대상 안돼" 재개발·재건축 전문가인 김재경 투미부동산컨설팅 박사는 4일 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!'에 출연해 현실적인 내 집 마련 전략을 짚었다. 먼저 김 박사는 정부의 '8·13 공급 대책'에 대해 "공급이 아예 없지는 않지만, 국민들이 진정 원하는 구체적인 청사진은 빠져 있다"고 지적했다. 특히 과거에 발표된 공급 대책이 현실화 되지 못하고 있는 점을 꼬집기도 했다. 3기 신도시는 지난 2018년 첫 후보지 발표 이후 약 8년이 지났음에도 아직 첫 입주 물량이 나오지 않은 상태다. 서초 서리풀 지구 역시 2029년 첫 분양을 목표로 나왔으나, 토지 강제 수용 방식을 두고 주민들의 거센 반대에 부딪혀 난항을 겪고 있다. 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!' 갈무리 정부가 내놓은 빌라·오피스텔 등 비아파트 규제 완화 및 금융 지원책에 대해서도 의문을 표했다. 서울 아파트 평균 매매가격이 16억원에 육박하는 상황에서 수요가 집중되는 아파트 대신 비아파트 공급만 늘리는 것은 핵심을 빗나갔다는 분석이다. 김 박사는 "사람들이 빌라를 안 사는 이유는 원하지 않기 때문"이라며 "재개발 지역의 빌라는 나중에 신축 아파트를 받을 수 있는 '입주권' 개념으로 사거나 어쩔 수 없는 거처로 거주하는 것일 뿐, 빌라 자체의 거주 선호도가 높아서가 아니다"라고 선을 그었다. ■"무주택자, 치열하게 공부해서 집 사야" 최근 논란이 되고 있는 용산공원 내 청년 임대주택 공급 구상에 대해서도 강경한 입장을 밝혔다. 그는 "150년 동안 외국 군대가 점령했던 아픈 역사가 있는 단절된 공간을 온전히 국민의 품으로 돌려줘야 한다"며 "청년을 위한 공급이라는 명목으로 반대 세력을 '반청년적'으로 몰아가는 것은 논점 왜곡"이라고 비판했다. 용산공원 내 주거 공급은 논의 대상조차 될 수 없다는 입장이다. 내 집 마련을 미루고 정부의 향후 공급을 기다려야 할지 고민하는 2030세대에게 김 박사는 "무조건 빨리 사야 한다"고 조언했다. 현재 정부 정책이 다주택자 압박에 집중되면서 무주택 청년들이 거주할 전월세 시장은 오히려 불안해지고 있다는 진단이다. 유튜브 채널 '집 나와라 뚝딱!' 갈무리 김 박사는 "청약 가점이 60~70점대에 달하거나 공공 청약·신혼부부 특공(다자녀)에서 확실한 우위에 있는 이들이 아니라면, 막연히 기다리는 것은 금물"이라며 "신축이 가장 좋겠지만 예산이 부족하다면 구축이라도, 정말 돈이 안 되면 빌라라도 사서 주거 안정을 확보해야 한다"고 덧붙였다. 특히 청년층에게는 시간과 돈을 치환할 수 있는 '재개발·재건축' 정비사업이 현실적인 대안이 될 수 있다고 강조했다. 다만 신축 빌라 분양업자들이 재개발이 될 것처럼 청년들을 현혹해 파는 매물들은 '폭탄돌리기'가 될 수 있으므로 철저히 걸러내야 한다고 경고했다. 아울러 "막연한 희망이나 뜬구름 잡는 정보에 기대지 말고, 시장이 어떻게 흘러가는지 치열하게 공부하고 자신의 예산 한계 내에서 확실한 판단을 내려야 한다"고 당부했다.
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경제“국내 증시 숨 고르기 중… 조만간 ‘화끈한 장세’ 재현 가능성 크지 않아”
목대균 대표 “2028년까지 빅테크 잉여현금 마이너스 전망… 매크로 변수 주시해야” 목대균 KCGI자산운용 대표. 홍태식 “2008년 9월 굉장히 유명한 애널리스트와 미팅을 가졌다. 그는 ‘지금 주가가 충분히 조정받았다’며 ‘바이콜(buy call)’을 외치더라. ‘숫자’만 보면 맞는 얘기였다. 당시 증시가 한 차례 반등을 보였기 때문이다. 솔직히 나도 서브프라임 모기지의 구체적인 문제를 완벽히 이해하지 못한 터라, 자금시장의 경색 가능성을 간과하고 있었다. 리먼브라더스 사태가 터지기 일주일 전이었다.” “맞는 예측도 너무 오래 붙들고 있지 말아야” 20년 경력의 펀드매니저 출신인 목대균 KCGI자산운용 대표가 회고한 2008년 글로벌 금융위기 직전 상황이다. 미국 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출)이라는 뇌관이 촉발한 금융위기는 전 세계에 전대미문의 타격을 입혔다. 부동산 파생상품 버블이 꺼지자 미국뿐 아니라 세계경제는 유례없는 침체를 겪었다. 목 대표는 “그때까지만 해도 금융시장 랠리가 지속됐기에 대침체가 올 것이라고 예상하지 못했다”며 “투자에서 가장 중요한 덕목은 결코 사고(思考)를 외주화하지 않고, 증시뿐 아니라 다양한 경제 변수를 예의주시하는 것임을 깨달았다”고 말했다. 인터뷰에 응한 목 대표는 자신의 시장 예측이 어긋났던 실패담부터 거론했지만 그의 경력과 실력은 만만치 않다. 글로벌 금융위기 여파로 반토막이 난 미래에셋자산운용의 ‘인사이트 펀드’에 2011년 소방수로 투입된 그는 3년여 만에 원금을 회복하는 데 성공했다. 한국에서 손꼽히는 해외 펀드 전문가로 인정받은 목 대표는 현재 6조 원대 자산을 운용하는 KCGI자산운용을 이끌고 있다. 최근 신간 ‘살 것인가, 팔 것인가, 버틸 것인가’를 낸 목 대표를 8월 31일 만나 20년 동안 1만 번 넘는 투자 선택을 해온 경험과 개인투자자가 참고할 만한 인사이트에 대해 자세히 들었다. 2011년 유럽 재정위기를 미리 예측했지만 결과적으로 운용하던 펀드 자금이 회수되는 시련을 겪었다고. “예측이 맞아떨어져도 그 생각을 너무 오래 붙들고 있으면 틀린 포지션이 되기 마련이다. 미국 부동산 부실은 다양한 금융상품을 매개로 다른 나라에까지 전파됐다. 2010년이 되자 유럽에선 포르투갈, 이탈리아, 그리스, 스페인 등 경제 기초체력이 약한 국가부터 타격을 입기 시작했다. 앞서 미국발(發) 경제위기를 시장 일선에서 겪은 나로선 자칫 유로화가 흔들릴 수 있다는 생각이 들었다. 그래서 리스크를 줄이고자 헤지 포지션을 만들었다. 2011년 8월쯤 글로벌 금융시장이 실제로 폭락했다. 주가가 떨어질수록 수익을 벌 수 있도록 헤지 포지션을 구축해놓은 터라 돈을 꽤 많이 벌었다. 그런데 당시 주가가 떨어진 기간은 상당히 짧았고 증시는 곧 반등했다. 유럽중앙은행(ECB) 등 각국 중앙은행이 적극 개입했으며, 증시에도 리스크에 대한 내성이 생긴 것이다. 하지만 나는 재정위기를 남들보다 앞서 예측하고 대비했다는 자신감 때문인지 시장 상황 변화를 받아들이지 않은 채 고집을 부렸다. 결국 펀드 자금을 회수당하는 결과로 이어졌다.” 신간에서 “주가는 가장 늦게 비명을 지른다”고 했다. 보통 주가는 각종 경제적 변수를 선반영한다고 여겨지지 않나. “보통 때 증시는 그렇다. 평상시 주가는 기업 펀더멘털과 미래 가치에 대한 기대감을 선행적으로 반영해간다. 문제는 경제위기가 다가올 때다. 이 정도 규모의 리스크를 예측할 때 주가는 다른 지표에 비해 늦은 측면이 있다. 이런 때는 환율이나 채권, 신용도 같은 주식시장의 외적 요인을 눈여겨볼 필요가 있다.” 제이미 다이먼 JP모건체이스 최고경영자(CEO). 뉴시스 “경제위기 앞두고 주가는 가장 늦게 비명 지른다” 현재 국내외 증시에도 ‘비명’ 징후가 있나. “인공지능(AI) 사이클에서 지난해부터 좋지 않은 신호가 나오고 있긴 하다. 제이미 다이먼 JP모건체이스 최고경영자(CEO)도 ‘바퀴벌레’를 경고하지 않았나(지난해 10월 다이먼 CEO는 “바퀴벌레 한 마리가 나타났다면 실제론 더 많이 있는 것”이라며 사모 대출 시장의 부실 위험성을 경고했다). 현금을 많이 갖고 있던 우량 빅테크들이 최근 자금조달을 위해 회사채를 찍어내고 있다. AI 투자가 급증하면서 자금 지출 사이클이 시작된 것이다. 자연스레 시장의 관심이 매크로 변수로 쏠리는 분위기다. 최근 30년물 장기채 금리인상에 경계감을 갖는 투자자가 늘어난 것도 이 때문이다.” 최근 빅테크가 견조한 실적을 내면서도 잉여현금흐름(FCF)은 마이너스를 기록하고 있는데. “빅테크의 자금조달 능력만 놓고 보면 아직 큰 문제는 없다. 2000년대 초반 IT(정보기술) 버블 당시에는 상당수 기업이 엄청난 부채 부담을 졌고 원활한 현금흐름도 확보하지 못했다. 반면 현재 하이퍼스케일러로 불리는 빅테크는 탄탄한 재무 구조를 지녔다. 밸류에이션도 크게 비합리적인 수준은 아닌 것으로 보인다. 빅테크의 잉여현금흐름은 올해에 이어 내년에도 마이너스를 기록하고 2028년에도 비슷한 수준일 것으로 예상한다. 이 같은 위기 순간을 잘 넘겨 빅테크가 본격적으로 큰돈을 버는 시기가 올 때까지 자금조달 측면에서나 채권시장에서나 큰 변수가 생기지 않는 게 관건이다.” 매크로 변수로 증시 대폭락이 펼쳐질 가능성은 없나. “현 상황만 놓고 보면 세계 증시에 아마겟돈(harmagedon·종말)이 올지 여부를 논하기엔 너무 이르고, 그럴 가능성도 크지 않아 보인다. AI 산업에서 매크로 변수로 리스크가 발생하더라도 주가가 통상적 수준에서 단기 조정받을 것으로 예상된다.” 미국 캘리포니아주 샌프란시스코에 자리한 구글 사옥. 뉴시스 “초심자의 행운에 편승한 ‘하루짜리 투자’ 금물” 현 국내 증시는 어떻게 보나. “숨 고르기 국면이라고 본다. 일단 AI 사이클은 계속되고 있으며, 거기서 수혜를 입은 메모리 기업들은 지속적으로 이익을 보고 있다. 반도체 업계의 플레이어는 줄어들었는데 빅테크는 5년 단위 장기공급계약도 마다하지 않고 있다. AI 시대를 맞아 더 많은 컴퓨팅 파워가 필요해질수록 메모리 반도체는 필수 불가결한 존재가 된다. 그런 점에서 삼성전자, SK하이닉스의 비즈니스 모델에는 문제가 없다. 다만 주가는 지난해 하반기부터 반도체 이익 사이클을 매우 빠르게 반영했다. 먼저 외국인이 기회를 놓치지 않고 뛰어들었고 기관이 뒤를 이었다. 마지막에 개인투자자들이 유입됐는데 여기서 오버슈팅이 발생했다. 한국 증시가 갑자기 글로벌 1등 수준으로 뜨거워졌다가 한순간에 폭락하는 등 급등락이 너무 심했다. 앞서 상승장 같은 화끈한 장세가 조만간 다시 펼쳐질 가능성은 크지 않다.” 초보 개인투자자에게 조언하자면. “투자에서 ‘초심자의 행운’만큼 경계해야 하는 것도 없다. 첫 투자에서 운 좋게 수익을 볼 수 있다. 중요한 것은 투자 규모와 횟수를 반복하더라도 안정적으로 수익을 올리는지, 회복 불가능한 손해를 피할 수 있는지 여부다. 요즘 들어 오늘 투자해 내일 수익을 뽑아내려는 풍조가 강해졌다. 지금 거론되는 AI 투자 사이클은 2030년까지 갈 것으로 보이는데 상당수 개인은 하루짜리 투자를 한다. 장기적 안목을 갖고 투자하는 편이 바람직하다.” *유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.
이란김건희부동산증시AI -
경제전기차가 대세라길래, BMW iX3 타봤습니다 [운전석리포트]
생에 최초 전기차 시승기 ‘iX3 50 xDrive M 스포츠’ 전기차 앞에 ‘대세’라는 이름표가 붙기 시작했다. 한국자동차모빌리티산업협회에 따르면 올 상반기 전기차 신규 등록 대수는 19만8509대로 전년 동기보다 113.6% 늘었다. 수입차는 이미 판매량의 절반이 전기차다. 불안정안 유가 흐름을 보며 기름값을 아끼려는 소비자들이 몰려드는 추세다. 내연기관보다 연비야 좋겠지만 성능이 떨어지진 않을까. 궁금해서 직접 타보기로 했다. 최근 대폭 늘어난 전기차 라인업 중 한국자동차기자협회가 뽑은 ‘8월 이달의 차’인 BMW iX3를 선택했다. 이전 시승기에서도 밝혔지만, 차 전문가가 아닌 만큼 전문 용어를 최대한 배제하고 독자 눈높이에서 장단을 비교해봤다. 수령한 차는 ‘iX3 50 xDrive M 스포츠’ 차량이었다. 검은색 외관의 스포츠유틸리티차(SUV)의 첫 인상은 전기차라는 생각이 잘 들지 않는다. 일단 차키를 받아 운전석 문을 열고 보니 넓은 육각형 형태의 디스플레이부터 눈에 들어왔다. 내연기관차에 있는 버튼은 사라지고 터치스크린으로 제어하는 시스템이다. 음식 주문 키오스크를 처음 접하면서 당황한 정도는 아니지만, 다양한 기능들을 다 써보기는 힘들어 보였다. 그래서 가장 중요한 일부터 처리했다. 차가 감속할 때의 에너지를 저장하는 기능인 ‘회생제동’부터 내연기관차와 맞춰달라고 주문했다. 울렁울렁하는 경험을 굳이 할 필요는 없겠다 싶어 이 기능은 시험하지 않기로 했다. ‘iX3 50 xDrive M 스포츠’ 이동을 시작하려 했다. 그런데 시동 버튼이 없다. ‘희한하다’는 느낌이지만, 일단 오른쪽 버튼을 눌러 ‘D(드라이브)’로 바꾼 뒤 액셀을 살짝 밟으니 자연스레 출발이 됐다. 출발할 때 너무 세게 밟지 말라는 말을 잘 따라봤다. 조금만 밟아도 툭툭 나가는 주행 경험부터 시작됐다. ‘섬세한 발놀림이 요구되는구나’란 감상이다. 원통형 출구를 따라 지하 주차장을 나오면서는 혹여 차를 긁을까 전전긍긍했다. 저속 주행인데 사방이 보이는 ‘서라운드 뷰’가 안 켜진다. 터치스크린에 카메라 버튼을 눌러야 이 기능이 구현된다는 사실은 나중에 알았다. 아직 배울 게 많다. 지난달 28일 목적지인 세종시로 출발했다. 서울 강남 고속터미널 인근을 지나는 와중에 가장 인상적인 부분은 앞유리 하단에 있는 길쭉한 가로형 디스플레이였다. 갑자기 ‘후진 주차를 시작하시겠습니까’라는 안내가 뜬다. 주변 차들이 막히니 주차가 필요한 줄 알았나보다. 주차에 진심인 훌륭한 자동 인식 기능이지만, 이럴 때는 정중하게 사양할 필요가 있겠다. ‘iX3 50 xDrive M 스포츠’ 의 자동 주차 기능 고속도로로 접어든 뒤에는 속도를 내봤다. 속도가 가파르게 올라가면서도 흔들림 등의 불편함이 느껴지지 않는다. 오르막길에서도 익숙한 ‘부앙’ 소리도 나지 않는다. 이런 면에서는 내연기관보다 소위 정숙성이 더 뛰어나 보인다. 세종에 도착해선 가족들이 동승해봤다. 개인적으로는 테슬라 Y 모델 뒷좌석에서 불편함을 겪었던 기억 때문에 우려했지만, iX3는 편안하다는 평가가 돌아왔다. 연비도 합격점이다. 서울과 세종 왕복 결과 남은 배터리 잔량은 59%로 나타났다. 비가 와서 못해보기도 했지만, 충전 필요성이 없었다. 다만 굳이 단점을 꼽는다면 무거운 차체다. 동급인 X3모델보다 중량이 300㎏가량 더 나간다. 세종시는 과속방지턱이 ‘험하다’ 보니 이를 지날 때마다 무거운 차체가 실감됐다. 주행 경험을 더 좋게 하려면 타이어 공기압을 신경 쓸 필요가 있겠다. 그렇게 시승은 마무리했지만, 의문이 하나 남는다. 주행 중 갑자기 앞유리 하단 디스플레이에 나타나는 외계인 아이콘의 정체다. ‘대체 넌 누구냐.’ ‘iX3 50 xDrive M 스포츠’ 앞유리 하단 디스플레이에 나타난 아이콘
관세부동산네팔김건희지방선거 -
경제"용혜인의 저주?"…장관 후보자 지명 뒤 주가 급락한 '혜인' [종목+]
용 후보자와 직접 관련 없어 종토방엔 ‘테마주’ 농담 확산 실제론 차익실현·투자경고 부담 사진=뉴스1 코스피 상장사 혜인이 난데없는 '용혜인 테마주' 밈(meme)에 휘말렸다. 용혜인 성평등가족부 장관 후보자와 회사 사이에 직접적인 관련은 없지만, 이름이 같다는 이유로 일부 투자자들이 주가 흐름과 용 후보자 이슈를 엮어 농담처럼 소비하고 있다. 3일 한국거래소에 따르면 혜인은 지난달 코스피 시장에서 가장 뜨거운 종목 중 하나였다. 7월 말 4000원대 초반에 머물던 주가는 8월 들어 급등했고, 지난달 28일까지 상승률은 약 195%에 달했다. 이 기간 코스피 상장사 중 상승률 1위였다. 그러나 이후 분위기는 급변했다. 혜인은 지난달 31일 2.29% 하락한 데 이어 지난 1일 13.08%, 2일 11.61% 떨어지며 3거래일 연속 급락했다. 3일 오전 10시2분 기준으로도 1.47% 하락세를 보였다. 공교롭게도 하락세가 시작된 시점은 용 후보자가 장관 후보자로 지명된 바로 다음 거래일부터였다. 이 때문에 포털 종목토론방에는 "용혜인 테마주 맞느냐"는 글이 올라오고 있다. 일부 네티즌은 "임명 강행 시 상한가", "용혜인의 저주" 같은 표현을 남기기도 했다. 다만 실제 주가 하락 배경은 정치권 이슈보다 수급 부담에 가깝다는 분석이 나온다. 혜인은 지난달 인공지능(AI) 데이터센터 확대에 따른 비상발전기 수요 증가 기대감으로 급등했다. 한 달도 안 돼 주가가 세 배 가까이 뛰면서 단기 차익실현 매물이 쏟아졌다는 것이다. 혜인은 캐터필라의 국내 공식 딜러로 엔진·발전기 사업을 하고 있다. 삼성전자와 SK, 네이버, 카카오 등 주요 데이터센터에 캐터필라 비상발전기를 공급한 이력이 부각되며 AI 데이터센터 수혜주로 관심을 받았다. 실적도 기대감을 키웠다. 혜인의 올해 상반기 영업이익은 84억원으로 전년 동기보다 58.7% 증가했다. 발전에너지 부문 영업이익은 55억원으로 62.3% 늘었다. 문제는 주가 상승 속도가 지나치게 빨랐다는 점이다. 혜인은 지난달 11일 단기과열종목으로 지정됐고, 18일에는 투자경고종목으로 지정됐다. 지난 1일에는 투자경고종목 재지정 예고 공시도 나왔다. 투자경고종목으로 지정되면 매수 시 위탁증거금을 100% 내야 하고 신용융자로 해당 종목을 살 수 없다. 혜인은 지난달 한국거래소의 현저한 시황변동 조회공시 요구에 "현재 진행 중이거나 확정된 공시규정상 중요한 공시사항이 없다"고 밝혔다.
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경제일본 국채금리 3% 돌파…엔 캐리 트레이드 촉발하나
2024년 이후 캐리 트레이드 포지션 상당히 확대 추정 FT "갑작스러운 청산 위험은 제한적" 일본 엔화 [로이터=연합뉴스 자료사진. 재판매 및 DB 금지] (서울=연합뉴스) 주종국 기자 = 10년 만기 일본 국채금리가 2일 3%를 돌파했다. 3%를 넘어선 것은 1996년 9월 이후 30년 만이다. 이런 움직임은 일본의 재정정책과 통화정책에 대한 시장의 평가속에서 나온 것이고 미국과 일본이 공동으로 시장 개입에 나섰음에도 엔화가 약세를 보인 것도 영향을 미쳤다. 파이낸셜타임스(FT)는 일본 국채금리 상승은 글로벌 채권 매도세의 일부이긴 하지만 "'엔 캐리 트레이드'의 무질서한 청산을 촉발할 수도 있다"는 점에서 글로벌 투자자들의 관심을 집중시키고 있다고 보도했다. 엔 캐리 트레이드란 낮은 금리의 엔화로 자금을 빌려 그 돈으로 높은 금리의 해외 채권·통화·주식 등에 투자하는 전략이다. FT는 미국과 일본 정부가 엔화 안정을 위해 이례적으로 시장 공동 개입에 나섰음에도 일본 국채 금리가 급등세를 지속하고 있다는 점에 주목했다. 일본은행(BOJ)은 수십 년간 지속된 초완화적 통화정책을 종료했고, 현재 1%인 기준금리를 추가 인상할 것으로 시장에서는 보고 있다. 특히 엔화 약세와 오랜 기간 정체 이후 나타난 물가 상승은 금리 인상 속도를 높이라는 압력을 가하고 있다. 스콧 베선트 미 재무장관은 우에다 가즈오 일본은행 총재가 이르면 이달 금리를 인상할 것으로 예상한다고 말하기도 했다. 하지만 다카이치 사나에 일본 총리는 경제 성장을 촉진하기 위해 경기 부양책을 확대하겠다는 입장을 분명히 하고 있다. 돈이 풀이면 엔화 약세는 가속될 수밖에 없다. 엔화 약세와 일본 국채금리 상승은 이런 계획들이 일본 금융시장과 국제 금융시장의 안정성에 위험 요인이라는 투자자들의 우려를 일부분 반영한다. 일본은행이 2년 전 정책금리를 0.25%로 인상했을 때 시장이 극심한 혼란에 빠졌는데 이는 엔 캐리 트레이드의 급격한 청산 때문이라는 분석이 많았다. 지금 일본은행의 금리 인상 가능성이 커지면서 엔 캐리 트레이드 움직임이 다시 주목받는 이유다. 전문가들은 2024년 이후 캐리 트레이드 포지션이 상당히 확대됐다고 추정한다. 다만 캐리 트레이드의 규모를 정확히 측정하기 어렵고 정부의 엔화에 대한 시장 개입으로 일부 투기꾼들이 빠져나갔다는 점도 지적했다. 씨티은행 외환 분석가 오사무 타카시마는 "헤지펀드와 다른 단기 투자자들이 달러화에 대해 엔화를 매도하고, 멕시코 페소와 같은 고수익 통화는 매수하고 있다"고 말했다. 캐피털 이코노믹스 애널리스트들에 따르면 8월 초 일본 거주자가 해외 차입자에게 제공한 미상환 대출 잔액이 2024년 고점을 넘어섰다. 또한 일본에 진출한 외국계 은행의 도쿄 지점이 본국의 본점에 제공한 대출도 글로벌 금융위기 이후 가장 높은 수준에 이르렀다. 뱅크오브아메리카의 최근 글로벌 펀드매니저 설문조사에 따르면 엔화 매도 포지션은 여전히 전 세계에서 가장 선호되는 3대 거래 중 하나다. 엔화에 지속적인 하락 압력을 가하고 있다. 10년물 일본 국채금리 연합인포맥스 하지만 대규모 엔 캐리 트레이드가 갑작스럽게 청산될 위험은 크지 않다는 평가도 많다. 아직 일본 정책금리는 미국을 비롯한 주요 경제국보다 훨씬 낮다. 예상치 못한 경제 지표나 일본은행 인사들의 매파적 발언, 인공지능(AI) 거품 붕괴로 인한 위험 회피 심리 확산 등이 캐리 트레이드 청산을 촉발할 수 있지만, 10년물 일본 국채금리가 3%를 돌파한 것만으로 큰 영향이 있을 것으로 보지 않는다는 것이다. 골드만삭스의 수석 외환 전략가 카마크샤 트리베디는 엔화 기반 캐리 트레이드가 2024년 시장 개입 당시보다 올해 더 탄력적이었으며 일본 투자자들이 해외 자산을 팔고 일본 자산 매입에 나서면서 구조적인 조정이 이뤄질 것이라고 말했다. 그는 "일본 정부가 그런 자금 귀환을 유도하고 싶어 한다는 보도가 있었지만, 아직 공식 포트폴리오 흐름에서 엔화를 지지하고 캐리 트레이드 구조를 위협할 만한 자금 이동의 징후는 거의 없다"고 덧붙였다. 모건스탠리의 글로벌 외환 전략 책임자 제임스 로드도 일본 투자자들이 여전히 "상당한 양"의 미국 자산을 매입하고 있으며, 현재 투자 규모는 "역사적으로 볼 때 상대적으로 크다"고 말했다. 그는 "일본 투자자들이 일본 국내 자산으로 의미 있는 송환을 아직 보이지 않고 있다"고 satw@yna.co.kr
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경제[단독] LH, 5년간 5.4조 적자 전망… 3.6조 자구책 마련
올해 순익 2153억 예상서 1조2662억 손실로 연평균 투자 10.6조 늘고 회수 5.4조 줄어 민간자금 활용·비용 절감으로 재무 부담 완화 LH 사옥 (자료사진) 한국토지주택공사(LH)가 올해부터 2030년까지 5년 연속 당기순손실을 내며 누적 손실이 5조3535억원에 달할 것으로 자체 전망했다. 지난해에는 올해 2153억원의 순이익을 예상했지만, 이번 계획에서는 1조2662억원의 순손실로 전망을 바꿨다. 1년 만에 올해 손익 전망이 1조4815억원 악화된 것이다. 공공주택 직접 시행 확대에 따라 투자액은 급증하는 반면, 택지 매각 감소로 투자금 회수 시점이 늦어지는 영향이다. LH는 민간자금 활용과 통합 발주, 경비 감축 등을 담은 3조6493억원 규모의 자구책을 마련했다. 3일 조선비즈가 입수한 LH의 ‘2026~2030년 중장기 재무관리계획’에 따르면 LH는 올해부터 2030년까지 매년 당기순손실을 기록할 것으로 예상했다. 순손실은 올해 1조2662억원에서 2027년 1조816억원, 2028년 8291억원, 2029년 5882억원으로 줄지만 2030년에는 1조5884억원으로 다시 불어날 전망이다. 5년간 누적 순손실은 5조3535억원이다. 올해 손익 전망은 1년 만에 흑자에서 적자로 뒤집혔다. LH는 지난해 마련한 ‘2025~2029년 중장기 재무관리계획’에서 올해 2153억원의 당기순이익을 낼 것으로 전망했다. 그러나 이번 계획에서는 1조2662억원의 당기순손실을 예상했다. 기존 전망보다 1조4815억원 나빠졌다. 그래픽=손민균 연평균 투자 10.6조 늘고 회수는 5.4조 감소 LH의 수익 전망이 급격히 악화된 것은 정부의 공공주도 주택 공급 정책에 따라 직접 시행 물량이 늘었기 때문이다. 민간에 택지를 매각하면 LH는 토지대금을 비교적 일찍 회수할 수 있다. 반면 LH가 직접 주택을 건설하면 토지조성비와 주택 건설비를 먼저 투입한 뒤 분양이나 임대 운영을 통해 자금을 회수해야 한다. 공사비 상승으로 공공분양주택의 원가 부담이 커지고, 장기간 보유해야 하는 공공임대주택이 늘면서 관리·운영비가 증가한 것도 수익성 악화에 영향을 미쳤다. LH의 2026~2030년 연평균 투자액은 62조6000억원이다. 종전 2025~2029년 계획의 연평균 52조원보다 10조6000억원 늘었다. LH는 5년간 총 312조8000억원을 투자해 주택 49만5000가구를 착공할 계획이다. 반면 연평균 투자금 회수액은 종전 계획의 35조원에서 29조6000억원으로 5조4000억원 줄어들 전망이다. 민간에 매각할 예정이던 공동주택용지 일부가 LH 직접 시행 물량으로 전환되면서 투자금 회수 시점이 늦어진 영향이다. 투자는 연평균 10조6000억원 늘고 회수액은 5조4000억원 줄면서 LH의 자금 부담도 커진다. 전날 공개된 계획에 따르면 LH 부채는 올해 197조5000억원에서 2030년 372조8000억원으로 175조3000억원 증가한다. 부채비율은 같은 기간 250.6%에서 351.2%로 상승할 전망이다. 그래픽=손민균 민간 공사비 선조달 등 3.6조원 자구책 LH는 재무 부담을 낮추기 위해 올해부터 2030년까지 총 3조6493억원 규모의 자구노력을 추진한다. 가장 규모가 큰 대책은 기존 민간참여 공공주택건설사업을 활용한 공사비 조달이다. 민간 건설사가 공사비를 먼저 마련하도록 해 LH의 자체 차입과 초기 현금 투입 부담을 분산하는 방식이다. LH가 민간참여 사업을 통해 조달할 공사비는 총 2조6903억원이다. 연도별로는 올해 4988억원, 2027년 5177억원, 2028년 5373억원, 2029년 5577억원, 2030년 5788억원이다. 전체 자구노력의 약 74%가 민간의 공사비 선조달에 해당한다. 이는 사업비 자체를 줄이기보다 LH의 자금 투입 시점을 늦춰 유동성을 확보하는 방안이다. 택지 매각 감소에 따른 투자금 회수 지연과 공공임대주택 운영 손실 등 구조적인 재무 부담을 직접 해소하는 대책과는 차이가 있다. LH는 비용 절감도 추진한다. 권역과 공사 유형, 착공 시점이 비슷한 사업을 묶어 발주해 개별 발주보다 6149억원을 아낄 계획이다. 경비 예산을 각 부서의 요청액보다 줄여 배정하는 방식으로 3441억원을 추가로 절감한다. 통합 발주와 경비 감축을 합친 비용 절감·경영 효율화 규모는 9590억원이다. LH는 자구노력을 시행한 뒤에도 공공주택 공급 확대에 따른 재무 부담이 계속 커지면 정부에 주택 관련 지원단가 인상과 재정 지원 확대를 건의할 방침이다.
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경제티빙 계정 2200만개 '정보 유출'…"접속키 관리 부실" 지적
온라인동영상서비스(OTT) 티빙이 침해사고로 활성·휴면·탈퇴 계정 등 총 3954만 개 계정의 정보가 유출된 것으로 조사됐다. 이 중 로그인이 가능한 실제 활성화된 계정은 2206만 개였다. 부실한 접속키 관리가 계정 정보 유출로 이어진 주요 원인 중 하나로 지목됐다. 과학기술정보통신부는 3일 티빙 침해사고에 대한 민관합동조사단 조사 결과를 발표했다. 이번 사고는 지난 5월30일 티빙 데이터베이스 서버의 작업량이 급증하면서 처음 이상징후가 포착됐다. 티빙은 분석 과정에서 비인가자가 내부 서버에 무단 접근해 이용자 정보를 조회한 사실을 확인하고 6월 1일 한국인터넷진흥원(KISA)에 침해사고를 신고했다. 티빙 데이터베이스와 관련 로그 등을 분석한 결과 공격자는 티빙 내부 시스템에 무단 침투해 총 3954만개 계정의 정보를 유출했다. 이 중 로그인이 가능한 활성 계정이 2206만 개였고 비활성 계정은 1737만 개였다. 비활성 계정에는 휴면 계정 850만 개와 탈퇴 계정 887만 개가 포함됐다. 테스트 계정도 11만 개 유출됐다. 다만 3954만 개는 실제 이용자 수가 아니라 중복을 포함한 계정 수다. 티빙은 동일인이 여러 계정을 만들 수 있으며 조사 과정에서 한 명이 최대 13개 계정을 보유한 사례도 확인됐다. 유출된 정보에는 ID, 비밀번호(일방향 암호화), CJ ONE 통합ID, 성명, 휴대폰 번호, 이메일 주소, 생년월일, 연계정보(CI) 등 20개 항목(70종)이 포함됐다. 휴대폰 번호와 이메일 주소 중 일부는 암호화돼 있었지만 암호화키도 함께 유출됐다. 조사단은 복호화가 가능한 만큼 평문으로 유출된 정보와 동일한 수준으로 판단했다. 개인정보와 함께 티빙의 서비스 운영에 사용되는 소스코드가 유출되는 등 기술자산도 외부로 빠져나갔다. 조사단이 티빙 개발환경의 보안 로그를 분석한 결과 소스코드가 포함된 개발 프로젝트 361건, 총 30.35GB가 유출된 것으로 나타났다. 유출된 프로젝트에는 이용자 맞춤형 콘텐츠 추천·검색 알고리즘을 비롯해 사용자 관리·인증체계, 결제 관리, 유료 서비스 운영 등에 사용되는 소스코드가 포함됐다. "티빙, 2년 전 취약점 알고도 방치" 티빙의 부실한 접속키 관리가 계정 정보 유출로 이어진 주요 원인 중 하나인 것으로 조사됐다. 공격자는 티빙 개발자가 보유하고 있던 '개발환경 접속키'를 탈취해 지난 5월 29일 개발환경에 무단 침투했다. 공격자는 탈취한 접속키를 이용해 개발환경에서 접근할 수 있는 개발 프로젝트를 빼냈다. 1차 공격에서는 14개 프로젝트를 빼냈고 이후 2차 공격에서 개발 프로젝트 361건 전체를 빼냈다. 조사단은 조사 과정에서 접속키 관리체계 부실과 로그 보관기간의 한계 등 정보보호 관리체계상 문제점을 발견했다. 조사단이 티빙의 개발 프로젝트 361건을 분석한 결과 총 43개의 운영환경 접속키가 소스코드에 포함돼 있다. 개발·운영환경에 접근할 수 있는 접속키가 소스코드 내부에 그대로 노출되거나 별도 암호화 없이 평문으로 저장돼 있었다. 공격자는 이 가운데 운영환경 접속키를 이용해 티빙의 실제 서비스가 운영되는 아마존웹서비스(AWS)에 침투했다. 이후 관리자 권한과 내부 시스템을 탐색하는 과정에서 이용자 정보가 저장된 DB에 접근할 수 있는 ID와 비밀번호를 확보했다. 5월 30일에는 확보한 운영환경 접속키와 DB 접속정보를 이용해 클라우드 저장소에 정보유출형 공격 도구(스크립트)를 삽입했다. 해당 저장소와 연동된 DB에 접속해 이용자 정보 조회와 유출을 시도했다. 이 과정에서 DB 서버의 CPU 이용률이 100%까지 올라가면서 이상징후 알림이 발생했고 티빙은 해당 작업을 차단했다. 공격자는 다음 날인 5월 31일 다시 공격했다. 가상서버 생성 권한이 있는 운영환경 접속키를 이용해 티빙 운영환경 내부에 가상서버를 만든 뒤 이를 정보 유출 통로로 사용했다. DB에 저장된 이용자 정보 24GB를 생성한 가상서버로 옮긴 뒤 외부 서버로 유출하고 가상서버를 삭제했다. 두 번째 공격에서는 DB 서버 작업량 증가에 따른 이상징후 알림이 발생하지 않았다. 조사단은 공격자가 CPU 이용률을 제한하는 방식으로 공격했을 가능성이 있다고 봤다. 조사단은 티빙이 접속키 관리체계를 제대로 구축했다면 공격자의 개발환경 접근을 차단하거나 이후 공격이 운영환경으로 확산하는 것을 막을 수 있었을 것이라고 판단했다. 티빙은 접속키를 소스코드에 그대로 저장했을 뿐만 아니라 일부 키를 사내 메신저 등을 통해 다른 사람과 공유한 것으로 조사됐다. 접근권한 관리에도 문제가 확인됐다. 모든 개발자에게 전체 개발 프로젝트에 접근할 수 있는 권한을 부여해 공격자가 개발환경 접속키 하나만 탈취해도 모든 개발 프로젝트에 접근할 수 있는 구조다. 키 발급과 사용, 변경, 폐기, 정기점검 등을 위한 관리 절차도 제대로 마련돼 있지 않았다. 특히 티빙은 2024년 시행한 모의해킹에서 개발·운영환경 접속키를 소스코드 내부에 그대로 노출하는 '하드코딩' 취약점을 이미 발견한 것으로 조사됐다. 이후 해당 취약점에 대한 개선 조치는 이뤄지지 않았다. 조사단은 티빙에 접속키 관리·통제와 접근권한 체계를 새로 구축하고 운영관리 기준을 명확히 할 것을 요구했다. 키 발급·사용 이력을 관리하는 체계를 마련하고 상시 점검도 시행하도록 했다.
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경제美 관세에 K4 돌려보냈는데…기아, 멕시코 전략 다시 짜나
美·멕시코, 자동차 관세 놓고 협상…USMCA 후속 논의 기아 멕시코 공장, 지난해 美 수출 비중 81%→65% K4 유럽·중남미 등 수출처 다변화…美 관세에 전략 수정 관세 완화 땐 멕시코 생산 경쟁력 회복…원산지 강화는 새 부담 기아 K4 ⓒ기아 [데일리안 = 편은지 기자] 미국의 자동차 관세를 피해 수출처 다변화에 나섰던 기아의 멕시코 공장 셈법이 다시 복잡해지고 있다. 미국과 멕시코가 자동차 관세 완화를 놓고 본격적인 협상에 들어가면서다. 협상 결과에 따라 미국 수출 비중을 줄여온 기아가 멕시코 공장의 북미 수출 전략을 다시 조정할 가능성도 거론된다. 3일 자동차업계와 외신 등에 따르면 마르셀로 에브라르드 멕시코 경제장관은 2일 미국 노스캐롤라이나주에서 하워드 러트닉 미국 상무장관과 만나 자동차와 철강 등에 부과된 관세 문제를 논의했다. 클라우디아 셰인바움 멕시코 대통령은 에브라르드 장관이 미국 정부와 관세 문제에 대한 합의점을 찾기 위해 방미했다고 전했다. 멕시코 경제부도 양측이 관세뿐 아니라 양국 무역과 북미 지역 기술 혁신 등에 대해 논의했다고 설명했다. 이번 회동은 미국·멕시코·캐나다 협정(USMCA) 재검토를 둘러싼 양국 간 협상이 이어지는 가운데 이뤄졌다. 미국과 멕시코는 자동차 원산지 규정을 비롯한 핵심 통상 현안을 놓고 협상을 진행하고 있다. 멕시코는 미국의 자동차 관세가 북미 지역에 촘촘하게 구축된 자동차 공급망을 훼손한다며 관세 인하를 요구하고 있다. 최근에는 북미에서 생산한 자동차에 대해 역외에서 조달한 부품 가치에만 관세를 적용하는 방안을 미국 측에 제안하기도 했다. 미국이 요구하는 북미산 부품 사용 확대를 일부 수용하는 대신 멕시코산 자동차에 적용되는 전체 관세 부담은 낮추자는 취지다. 양국 간 자동차 관세 협상 결과에 국내 완성차 업계도 촉각을 곤두세우는 분위기다. 특히 멕시코에 연산 약 40만대 규모의 생산기지를 운영하고 있어 직접적인 영향을 받는 기아가 대표적이다. 기아 멕시코 공장은 K3와 K4 등을 생산해 북미와 중남미, 유럽 등으로 수출하는 글로벌 생산거점으로, 미국과 지리적으로 가까운 데다 USMCA를 활용할 수 있어 그동안 미국 수출기지로서 역할이 컸다. 하지만 지난해 미국의 자동차 관세 정책이 본격화하면서 상황이 달라졌다. 기아 멕시코 공장의 지난해 미국 수출 물량은 약 14만2000대로 전체 수출의 약 65%를 차지했다. 2024년 81%에 달했던 미국 수출 비중이 1년 만에 16%p가량 낮아진 셈이다. 이에 따라 현대차·기아 입장에선 미국과 멕시코의 관세 협상 결과가 매우 중요해졌다. 멕시코가 요구하는 대로 자동차 관세 부담이 낮아지면 미국과 인접한 기아 멕시코 공장의 가격 경쟁력이 다시 높아질 수 있어서다. 미국 조지아 공장의 생산능력만으로 북미 전체 수요에 대응하기 어려운 상황에서 멕시코 공장을 보조 생산거점으로 활용할 여지도 커진다. 특히 K4처럼 멕시코에서 생산해 미국에 판매하는 차종의 경우 관세 변화에 따른 영향이 직접적이다. 미국향 물량을 다른 지역으로 돌려 관세 충격을 줄였던 기아 입장에서는 관세가 낮아질 경우 생산·수출 전략을 다시 조정할 수 있다. 다만, 업계에서는 미국이 USMCA 자동차 원산지 규정을 강화할 경우 또 다른 변수가 될 가능성이 있다는 시각도 나온다. 미국이 올해 USMCA 논의 과정에서 자동차 원산지 규정을 더욱 강화하는 방안을 주요 의제로 올리고 있어서다. 현행 USMCA에서는 자동차가 무관세 혜택을 받으려면 차량 가치의 75% 이상을 북미에서 생산된 부품으로 채우는 등의 조건을 충족해야 한다. 미국 정치권에서는 중국 자동차와 부품업체가 멕시코에 진출한 뒤 USMCA를 우회해 미국 시장으로 들어오는 것을 차단해야 한다는 요구도 커지고 있다. 미국 민주당 상원의원들도 올해 초 USMCA를 통해 중국산 자동차와 부품의 북미시장 진입을 차단할 것을 정부에 요구했다. 기아 입장에서는 '관세율'과 '원산지 규정'을 동시에 계산해야 하는 상황이 됐다. 미국이 멕시코산 자동차에 대한 관세를 낮추면 멕시코 공장의 북미 수출 경쟁력은 회복될 수 있지만, 그 조건으로 미국·멕시코·캐나다산 부품 사용 비중을 더 높이라고 요구하면 공급망 재편이 불가피한 셈이다. 업계 관계자는 "멕시코는 미국과 지리적으로 가깝고 USMCA 공급망 안에 있다는 점에서 여전히 중요한 자동차 생산기지"라며 "자동차 관세가 완화되면 멕시코 생산의 장점이 다시 커질 수 있지만 미국이 원산지 기준을 강화하는 방향으로 협상을 끌고 갈 경우 완성차 업체들은 현지 부품 조달까지 함께 확대해야 하는 부담이 생길 수 있다"고 말했다.
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